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平成18年 マンション管理士 試験問題 及び 解説

ページ2(問26より問50まで)

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※ 出題当時以後の法令等の改正には、一部は対応していません。
※  マンション標準管理規約は、平成16年に改正があった。また、平成23年7月にも小幅な改正があった。
   マンション標準管理委託契約書は、平成15年に改正があった。また、平成22年5月にも改正があった。

問26

〔問 26〕規約に定めることができない事項は、標準管理規約によれば、次のうちどれか。


 注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。


1 各組合員の議決権は、過半数で決する事項については1住戸1議決権とし、それ以外の事項については共用部分の共有持分の割合によるものとすること。

→○ 規約に定めることができる。 原則として、マンションの議決権は、規約に別段の定めが無い限り「専有部分の床面積の割合による(区分所有法第38条参照)が、
 標準管理規約コメント第46条関係@議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。
 A「
各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸1戸につき各1個の議決権により対応することも可能である。また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用することにより対応することも可能である」のとおり、併用もできる。ただし、各住戸の専有部分の面積に大小の差がある時には、1住戸1議決権とすると、不公平となるので注意のこと。

2 住戸と地階にある倉庫を共に所有する区分所有者が、倉庫のみを分離して他の区分所有者及び専有部分の賃借人に譲渡することができるものとすること。

→X 定めることができない。 標準管理規約(単棟型)11条「1項 区分所有者は、敷地又は共用部分等の分割を請求することはできない。
  2項 . 区分所有者は、専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。」とあり、
標準管理規約コメント第11条関係A「倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫(車庫)のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫(車庫)とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する」によれば、倉庫は他の区分所有者には譲渡できるが、区分所有者でない専有部分の賃借人には譲渡できない


3 専用使用権が設定されていなかった屋上テラスに面する住戸の区分所有者に、屋上テラスの専用使用を認め、専用使用料を徴収するものとすること。

→○ 規約に定めることができる。  専用使用権は区分所有法には定められていないが、
 標準管理規約(単棟型)14条は
「1項 区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス(以下この条、第21条第1項及び別表第4において「バルコニー等」という。)について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する
  2項 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。
  3項  区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。」と定め一部の専用使用権を認めている。
そして、標準管理規約コメント第14条関係B「バルコニー及び屋上テラスがすべての住戸に附属しているのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる」によれば可能。

   *ほかに自転車置き場、倉庫なども別途専用使用料がとれる。*

4 高木になり日照障害となった樹木の伐採等、日常生活のトラブルの対応に関する重要な事項は、総会の議決事項とすること。

→○ 規約に定めることができる。 理事会で対応できるか、総会で対応すべきかの、線引きの問題である。
 標準管理規約コメント第38条関係「例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関しては総会の決議により決定することが望ましい」のとおり。多くの問題は、理事会の決議で対応せず、総会に図ることがいい、と標準管理規約は勧めている。

答え:2 (標準管理規約のコメントからの出題とは、解釈も統一されているとは言えず、適切でない。)

問27

〔問 27〕甲マンション管理組合では、建替えの時期が近づいてきたので、建替え決議を行う場合の進め方等についてマンション管理士Aに相談したところ、Aから次のような回答があった。これらの回答のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。


 注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。


1 建替えに関する合意形成に必要となる事項に係る調査費用は、通常の管理に要する費用ですから、管理費から支出しなければなりません。

→X  適切でない。 管理費からの支出項目と修繕積立金からの取り崩し項目は、 平成20年 管理業務主任者 試験 「問12」 など出題は多いので押さえておくこと。
   蛇足ながら、マンション管理士の仕事として、「建替え」は中心の業務になると思っている。
  標準管理規約28条「管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
   一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
   二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
   三 敷地及び共用部分等の変更
   四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
   五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」とあり、
1項4号「建物の建替えに係わる合意形成に必要となる事項の調査」により、管理費でなく修繕積立金から取り崩すことになっている。


2 建替え決議を目的とする総会の招集通知は、少なくとも会議を開く日の2ヵ月前までに組合員に発しなければなりません。

→○ 適切である。 建替えは重要な事項なので、組合員(区分所有者)に十分な検討時間を与える必要がある。そこで、招集手続きを定めた、標準管理規約43条1項「総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。」の規定のとおり。通常の集会は2週間前の通知でいいが、建替えの場合は、2ヶ月前の通知が必要。この規定は、区分所有法62条4項に基づいている。2ヶ月前は伸ばすことはできるが、短くすることはできません。

3 少なくとも総会の会議を開く日の1ヵ月前までに、招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければなりません。

→○ 適切である。 建替え決議をする前に、説明会の開催も義務づけられている。 標準管理規約43条6項「建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の1か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない」の規定のとおり。この規定は、区分所有法第62条6項に基づいている。1ヶ月前は伸ばすことはできるが、短くすることはできません。

4 建替え決議は、どの組合員が賛成で、どの組合員が反対であるかが明確に分かるようにするため、建替えに賛成か反対か、どちらかに○を付けさせるなどの方法でしなければなりません。

→○ 適切である。 建替えの決議での賛成か反対かは、その後の区分所有権及び敷地利用権の「売渡請求」に関係する非常に大切な事項です。標準管理規約(単棟型)47条4項「 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議決権総数の5分の4以上で行う。」と定め、
標準管理規約コメント第47条関係E「建替え決議の賛否は、売渡し請求の相手方になるかならないかに関係することから、賛成者、反対者が明確にわかるよう決議することが必要である」のとおりで、○付けも可能。必ず、賛成・反対が記録として残るように文章で提出させることも必要でしょう。

答え:1

問28

〔問 28〕理事長が行う総会の招集等に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。ただし、会議の目的は、建替え決議ではないものとする。


 注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。


1 通常総会を、毎年1回新会計年度が開始された後3ヵ月以内に招集しなければならない。

→X  適切でない。 出題傾向として、区分所有法で許されている規約設定事項での「期間」についてはよくでている。
  標準管理規約42条3項「理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2ケ月以内に招集しなければならない。」の規定により、3ケ月以内はだめ。2ケ月以内に招集のこと。(*因みに、区分所有法第34条では、少なくとも年1回集会を開けと規定してあるだけで、新会計年度後2ヶ月の規定はない。*)


2 緊急を要する場合には、理事会の承認を得て、5日を下回らない範囲において、総会の招集の通知を発することができる。

→○ 適切である。 標準管理規約43条8項「第1項(会議の目的が建替え決議であるときを除く。)にかかわらず、緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回らない範囲において、第1項の期間を短縮することができる。」の規定のとおり。(*参考:区分所有法第35条:集会の通知は少なくとも1週間前にだすこと。ただし、規約で伸縮(プラス、マイナス)できる。*)

3 管理組合に対しあて先の届出のない組合員に対する総会の招集の通知は、通知の内容を所定の掲示場所に掲示することにより代えることができる。

→○ 適切である。  標準管理規約43条3項「第1項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる」の規定のとおり。(*参考:区分所有法第35条3項、4項:管理者に対して通知を受ける場所を通知していないときには、その専有部分の所在地に通知することが基本だけど、規約があれば、設問のようにできる*)

4 専有部分の賃借人が会議の目的につき利害関係を有する場合において、総会に出席して意見を述べる旨の通知があったときは、総会の招集の通知を発した後遅滞なく、その通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。

→○ 適切である。  賃借人は、標準管理規約45条2項「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる」。そして、この場合には、標準管理規約43条7項「第45条第2項の場合には、第1項の通知を発した後遅滞なく、その通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。」の規定により、掲示が必要となる。(参考:区分所有法第44条)

答え:1

問29

〔問 29〕管理組合の総会及び理事会における議決権の行使等に関する次の取扱いのうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。


 注)マンション標準管理規約は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、変更に該当する。


1 総会において、組合員が代理人により議決権を行使する場合には、代理人を、組合員の同居人若しくは組合員の住居を借り受けた者又は他の組合員、他の組合員の同居人若しくは他の組合員の住居を借り受けた者とする。

→X 適切でない。  標準管理規約46条5項「組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない」の規定によれば、最後の「若しくは他の組合員の住居を借り受けた者」は入っていない。(こういったひっかけ的な出題は適切でない。)(また、平成23年の改正で、この5項は削除されたので、注意のこと。)

2 総会において、議長も決議に参加して議決権を行使し、その結果として賛否同数の場合には、議長の決するところによるとする。

→X 適切でない。 標準管理規約第47条2項「総会の議事は、出席組合員の過半数で決する」の規定と、標準管理規約第47条関係コメント「第2項は、議長を含む出席組合員(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味するものである」によれば、以前あった可否同数時の議長の裁決権はなくなり、否決となる。(注:以前の解釈として、賛否同数の時は、議長の採決によるものがあった。)

3 理事会において、規約に違反している理事に対し、理事長がその是正等のため必要な勧告を行う旨の決議をする場合には、当該理事は議決権を行使することができないとする。

→○ 適切である。? この設問も適切でない。
     標準管理規約、同コメントには規定が無いが、自己の利益を行使する総会とは異なり、組合の利益のために行動すべき理事会の場合は
旧民法第57条「法人と理事との利益が相反する事項については、理事は、代理権を有しない。この場合においては、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、特別代理人を選任しなければならない」等利益相反の場合には理事職という受託者の職責が果たせないため、議決から排除される。

→X 適切でない。理事会の議決事項は標準管理規約54条に定められ、6号「67条に定める勧告又は指示等」で、規約違反の区分所有者(理事も含まれる)に対して、理事長が理事会の決議を経てその是正等のために必要な勧告をすることになるが、理事会の会議と議事は標準管理規約53条「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する」とあり、規約に違反している理事も議決権を行使できる。このような制約を規定したものがない。

4 理事会において、理事に事故があり、理事会に出席できない場合には、その配偶者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させ、議決権を行使させることができるとする。

→○ 適切である? ここも、設問が適切でない。根拠に近いのは、標準管理規約第53条関係コメント「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる」とあるが、規約に定めていないと不適切である。

答え:3 又は 4。 マンション管理センターの正解: 4

問30

〔問 30〕甲マンション管理組合法人は、乙銀行から融資を受けてマンションの修繕工事を実施したが、その後、甲の内部事情により、乙に対する毎月の返済を長期にわたり怠ったため、乙は、甲に対し、融資残額の一括返済を求めた。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

1 甲が管理費、修繕積立金等として収受した金銭その他の財産(以下この問いにおいて「財産」という。)をもってその融資残額を完済することができないときは、各区分所有者は、その融資残額について共用部分の共有持分の割合で分割した弁済の責任を負う。

→○ 正しい。 この設問は、管理組合法人とその構成員である者(区分所有者)との関係をきいている。
     管理組合法人が完済できないときは、 区分所有法第53条1項「管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による」の規定と、区分所有法第14条「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」規定のとおり。


2 甲は、乙に対してその融資残額につき自己の財産をもって完済したときは、各区分所有者に対し、その求償をすることができない。

→○ 正しい。 区分所有法第53条は区分所有者の管理組合法人の債権者に対する責任を規定している。管理組合法人はその債権者に対する「主たる債務者」で区分所有者はその「保証人」に該当するので、主たる債務者の管理組合法人:甲が自己の債務を弁済すれば、保証人たる区分所有者に求償することはできない。また、区分所有法には、設問のような規定はない。

3 乙がその融資残額につき甲の財産に対して行った強制執行がその効を奏しなかった場合、各区分所有者は、甲に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、その融資残額の弁済の責任を免れる。

→○  正しい。 区分所有法第53条2項「管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする」の規定と、同法第53条3項「前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない」 の規定のとおり。

4 甲が毎月の返済を怠った後に区分所有者からその専有部分を譲り受けた者は、甲の債務に係る当該区分所有者が負うべき弁済の責任について、その責任を負うことはない。

→X  誤りである。 区分所有法第54条「区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う」の規定により、譲受人は特定承継人につき、債務を負う。なお、譲渡人(前の区分所有者)も、引き続き責任を負っています。(不真正連帯債務関係にある。)

答え:4

問31

〔問 31〕管理組合の管理者と管理組合法人の理事に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

1 管理組合に管理者を、管理組合法人に理事を置かなければならない。

→X  誤りである。 単なる管理者の規定と法人化された場合の理事、そして監事については明確にしておくこと。よく出題されている。参考:平成19年 マンション管理士 試験 「問2」 、平成22年 マンション管理士試験 「問6」 など。
   単なる
管理者については、 区分所有法第25条1項「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる」の規定により、管理者の設置は任意(できる)であり、置かなくてもいい。一方、管理組合法人の理事は、区分所有法第49条1項「管理組合法人には、理事を置かなければならない」 の規定により法人では理事(監事も同じ)の設置が「置かなければならない」と強制されている。前半が間違いである。

2 管理組合に管理者が、管理組合法人に理事がそれぞれ複数いる場合、各管理者が区分所有者を代理し、各理事が管理組合法人を代表する。

→○  正しい。 代理と代表の違いにも注意のこと。参考:平成20年 管理業務主任者 試験 「問36」 、平成17年 マンション管理士 試験 「問10」 など。
     管理者は、
区分所有法第25条1項「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる」により人数の制限はないから複数の選任は可能。そして、
区分所有法第26条2項「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。」により、正しい。一方、管理組合法人の理事については、区分所有法第49条:新:4項「理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する」の規定のとおり。ともに正しい。(平成21年2月27日:区分所有法改正に伴い変更)

3 管理組合の管理者及び管理組合法人の理事の任期は、2年以内としなくてはならない。

→X 誤りである。 管理者の任期また資格には区分所有法では規定が無く、任期は2年でも、1年でも規約などで定めていい。一方、管理組合法人の理事(監事も同様)の任期については、区分所有法第49条:新:6項「理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする」により、2年以内が原則だけど、規約で最長3年も可能。間違いである。(平成21年2月27日:区分所有法改正に伴い変更)

4 管理組合と管理者又は管理組合法人と理事との間で利益が相反する事項についての訴訟の追行は、監事が管理組合又は管理組合法人を代表する。

→X 誤りである。 似たような出題は、 平成20年 管理業務主任者 試験 「問36」 にある。
    
法人化されていない場合の管理組合と管理者、そして監事の関係で区分所有法では、このような規定はない。また、法人化されていなければ、監事の設置も任意である。一方、管理組合法人の場合は区分所有法第51条「管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する」の規定がある。全体としては間違いである。

答え:2

問32

〔問 32〕住居専用の専有部分からなる数棟で構成される甲団地の団地管理組合(区分所有法第65条に規定する団体をいう。以下この問いにおいて同じ。)から規約の作成を依頼されたマンション管理士が団地建物所有者に説明した次の内容のうち、マンション標準管理規約(団地型)によれば、適切でないものはどれか。


 注)マンション標準管理規約(団地型も含めて)は、平成23年7月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。


1 規約の対象物件のうち共用部分の範囲を定める必要がありますが、団地共用部分と棟の共用部分とを区分して定め、その管理は、団地管理組合が両者を一括して行います。

→○ 適切である。 まず、区分所有法での団地とは、区分所有法第65条「一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」 の規定により、団地管理組合が各棟の管理も行える。
 そして、管理する共用部分として、マンション標準管理規約(団地型)8条(共用部分の範囲)
  「第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2(省略)に掲げるとおりとする。」とあり、ここに、団地共用部分(管理事務所、集会所、管理用倉庫など)と棟の共用部分(玄関ホール、廊下、エレベーターホールなど)があげられている。適切である。また、全体コメントD「この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に規定していない」とある。

2 各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分割合を定める必要がありますが、これについては、土地及び附属施設、団地共用部分並びに棟の共用部分に分けることとします。

→○ 適切である。 団地での共有持分については、マンション標準管理規約(団地型)10条(共有持分)
  「第10条 各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分は、別表第3(省略)に掲げるとおりとする。」
 とあり、@土地及び附属施設、A団地共用部分、B棟の共用部分 に分けられている。また、同10条関係のコメント@「土地、団地共用部分及び付属施設の共有持分の割合については、各棟の延べ面積の全棟の延べ面積占める割合を出した上で、各棟の中での各住戸の専有部分の床面積の割合によることとする」により、不適切ではない。


3 各組合員及び各区分所有者の議決権の割合を定める必要がありますが、団地総会にあっては土地の共有持分割合とし、棟総会にあっては棟の共用部分の共有持分割合とします。

→○ 適切である。 団地総会での議決権については、マンション標準管理規約(団地型)48条(議決権)
   「第48条 各組合員の団地総会における議決権の割合は、別表第5(省略)に掲げるとおりとする。」
 とあり、同48条関係のコメント@「議決権については、土地の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である」によれば、不適切ではない。
 また、棟総会については、同71条関係のコメント「@棟総会における議決権については、棟の共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。」とあり、これも不適切ではない。


4 土地及び共用部分等の管理に要する経費は、管理費、団地修繕積立金及び各棟修繕積立金に分けて定める必要がありますが、それぞれの額は、団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出します。

→X  適切でない。 マンション標準管理規約(団地型)25条の規約により「@管理費、A団地修繕積立金、B各棟修繕積立金に分ける」のはいいが、それぞれの額の算出が異なる。
 @管理費は、同規約25条2項「管理費の額については、棟の管理に相当する額はそれぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする」
 A団地修繕積立金は、同規約25条3項「団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする」
 そして、B各棟修繕積立金は、同規約25条4項「各棟修繕積立金の額については、それぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする」
とあり、「管理費」と「各棟修繕積立金」については、 「団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出」はできない

答え:4

問33

〔問 33〕甲管理組合と乙管理会社との管理委託契約に関する次の記述のうち、マンション標準管理委託契約書によれば、適切なものはどれか。


(注)マンション標準委託契約書は、平成22年(2010年)5月1日施行で、改正があったので、注意のこと。ここは、改正前のまま。


1 乙が銀行の取引を停止されたときであっても、甲は、管理委託契約を解除することはできない。

→X  適切でない。 ここに似た出題は、平成20年 管理業務主任者 試験 「問9」 にある。
    マンション標準管理委託契約書18条(契約の解除)
  1項 甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、
相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。この場合、甲又は乙は、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる。
  2項  甲は、乙が次の各号のいずれかに該当するときは、本契約を解除することができる。
   一 乙が銀行の取引を停止されたとき、若しくは破産、会社更生、会社整理、民事再生の申立てをしたとき、又は乙が破産、会社更生、会社整理の申立てを受けたとき
   二 乙が合併又は破産以外の事由により解散したとき
   三 乙がマンション管理業の登録の取消しの処分を受けたとき」とあり、
2項1号「乙(管理会社)が銀行の取引を停止されたとき」の規定に反する。こんな財務状態の危うい会社には、業務を任せることはできません。

2 乙が管理委託契約で定められた義務の履行を怠った場合であっても、甲は、催告をすることなく直ちに当該管理委託契約を解除することはできない。

→○ 適切である。  選択肢1でも述べたように、マンション標準管理委託契約書18条1項「甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。」の規定により、直ちには解除できない。

3 甲からの管理委託契約の解約の申入れに対し、乙がこれに応じず協議がととのわないときは、甲は、乙と暫定契約を締結しなければならない。

→X 適切でない。  マンション標準管理委託契約書21条(契約の更新)
  1項 甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。
  2項  本契約の更新について申出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議がととのう見込みがないときは、甲及び乙は、本契約と同一の条件で、期間を○月間とする
暫定契約を締結することができる。」とあり、
2項では暫定契約締結は任意である。暫定契約をしなくてもいい。(以前の管理委託契約書では、自動更新を採用している管理会社が多くて弊害が指摘されて、変更になった。)

4 乙が管理委託契約で定められた義務の履行を怠っていない場合には、甲は、契約期間中に解約の申入れをすることができない。

→X 適切でない。 マンション標準管理委託契約書19条(解約の申入れ)
「 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。」により、特に義務の履行を怠っていなくても、契約は3ヶ月前に申し入れて解除できる。一般に契約の解除は双方が自由にできる。

答え:2

問34

〔問 34〕管理組合の総会において、平成17年度(初年度)の管理費会計の収支決算報告が下表に基づいて行われ、引き続き、貸借対照表について、未収入金は200,000円、前払金は50,000円、前受金は100,000円、未払金はなく、残りはすべて現金預金であるという説明があった。この場合における現金預金の額は、次のうちどれか。ただし、会計処理は、発生主義の原則によるものとする。


1 200,000円
2 250,000円
3 350,000円
4 400,000円

★発生主義ということ
  過去問題をやってきた人には、何度も注意しているが、マンションでの会計は、発生主義
  これが理解できないと、会計は解けない。

  全ての費用・収益は、その支出・収入に基づいて計上し、その発生した期間
     *収入については、請求権が生じた月、
     *支出については、支出が労役などの提供又は工事などである場合は、その労役などの提供又は工事等が完了した月、物品の購入なら、その物品が納入された月
    に正しく割り当てるように処理すること。

 これにより、管理費や修繕積立金は該当月に徴収することになっているなら、未収入金(滞納)があっても、全額計上されている。

*これを踏まえ、
  設問の収支報告書から貸借対照表での現金預金勘定を不明とした場合には以下のようになる。

平成17年度貸借対照表
資産の部 負債及び正味財産の部
現金預金 xxxxx 前受金 100,000
未収入金 200,000 未払金
前払金 50,000 正味財産 400,000
       
合計 500,000 合計 500,000

*説明 
  未収入金 ¥200,000−は、資産、   前払金   ¥50,000− も資産。
  一方、
  前受金  ¥100,000−は負債 で、 また未払金 は ¥0
  そして、収支報告書での、繰越が ¥400,000− とあるので、これは、貸借対照表では、イコール=正味財産となります。

 この合計 ¥500,000− と資産の部の合計が一致する。
  よって逆算により、¥500,000 - ¥200,000(未収入金) - ¥50,000(前払金) = ¥250,000
  現金預金は、 ¥250,000− となる。

答え:2

問35

〔問 35〕甲マンション管理組合では、平成17年度(平成17年4月1日〜平成18年3月31日)の決算に当たって、預金残高証明書と会計帳簿上の預金残高が不整合であったので調査したところ、2月に実施された工事代金(修繕費)200,000円が未払計上されていたが、実際には支払われていることが判明した。この場合に行う修正仕訳に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、会計処理は、発生主義の原則によるものとする。

1 借方が未払金、貸方が修繕費となる。
2 借方が現金預金、貸方が修繕費となる。
3 借方が未払金、貸方が現金預金となる。
4 借方が現金預金、貸方が未払金となる。

★発生主義ということ

  全ての費用・収益は、その支出・収入に基づいて計上し、その発生した期間
     *収入については、請求権が生じた月、
     *支出については、支出が労役などの提供又は工事などである場合は、その労役などの提供又は工事等が完了した月、物品の購入なら、その物品が納入された月
    に正しく割り当てるように処理すること。

 これにより、管理費や修繕積立金は該当月に徴収することになっているなら、未収入金(滞納)があっても、全額計上されている。

*仕訳けは以下のようになる。

本来すべき会計処理
借方 貸方
修繕費 ¥200,000 現金預金 ¥200,000
これを、平成18年2月に下のように処理した
借方 貸方
修繕費 ¥200,000 未払金 ¥200,000
本来の処理に戻すには、以下のようにする
借方 貸方
未払金 ¥200,000 現金預金 ¥200,000
*未払金としたのだから、同額の未払金を借方に計上すれば、差引”0”となり、修正される。

答え:3

問36

〔問 36〕マンションの維持管理に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 予防保全とは、計画的に点検、調査・診断、修繕等を行い、不具合や故障を未然に防止するための保全のことをいう。

→○ 適切である。  マンションの維持保全には、@予防保全と、A事後保全がある。予防保全とは、計画的に対象物の点検、調整、補修、修繕などを行い、故障や不具合を未然に防止するために行い、事後保全とは、故障や不具合が発生した後に行う保全である。(マンション管理の基礎:3訂版:P. 569)

2 実施した修繕の時期、箇所、費用等や点検の報告書等の情報について、管理組合が整理・保管しておくことは、今後の修繕等を適切に実施するために有効である。

→○ 適切である。  管理規約コメント第32条関係E「修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法第12条第1項及び第2項の特殊建築物等の定期調査報告及び建築設備(昇降機を含む。)の定期検査報告、消防法第8条の2の2の防火対象物定期点検報告等の法定点検など、維持管理の情報であり、整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するために有効な情報である。」

3 法定点検として行う調査、検査等の結果の特定行政庁等への報告は、法令で定める有資格者が行わなければならない。

→X 適切でない。 建築基準法第12条の規定に基づく等、検査は有資格者の実施が必要であるが、結果の報告は施設の管理者や所有者が法令で定められていて有資格者というわけではない。
例:建築基準法第12条(報告、検査等)
  第十二条  第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物(国、都道府県及び建築主事を置く市町村の建築物を除く。)で特定行政庁が指定するものの
所有者(所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。第三項において同じ。)は、当該建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者にその状況の調査(当該建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、当該建築物の建築設備についての第三項の検査を除く。)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない

4 本調査・診断の方法を決めるために、事前に、対象建築物等の状況確認や保管されている設計図書等の調査などの予備調査・診断を行うのが一般的である。

→○ 適切である。 予備調査後目視の一次診断に入り、必要に応じて計器計測等の二次・サンプリング等の三次の診断を行う。

答え:3

問37

〔問 37〕マンションの調査・診断の方法とその目的に関する次の組合せのうち、適切でないものはどれか。

1 赤外線サーモグラフィ法……外壁タイルの浮き

→○ 適切である。 調査方法もよく出る問題。参考:平成17年 管理業務主任者試験 問28平成20年 管理業務主任者 試験 「問27」。 また、平成21年マンション管理士試験 「問38」 選択肢2 も。平成22年 マンション管理士試験 「問38」 も。
    赤外線サーモグラフィー法は、コンクリートや外壁タイルなどが日射など外部からの熱エネルギーによって暖められると、はく離内の空隙層の断熱効果によって、高い温度を示すことを利用してコンクリートのはく離や外壁タイルの浮きなどの内部との欠陥を検出するもの。非破壊試験として用いられる。外壁タイルが浮いて剥がれ落ちると、危険なために診断をする。以前は、打診などでやっていたが、足場を組んだり、ゴンドラを使用するので日数がかかり、またプライバシー侵害などがあった。赤外線サーモグラフィ法を使用すると、接触もなく、また遠方から、安全・迅速に調査できる。赤外線カメラからの照射はなく、対象物からの温度差で計っている。実施は、温度差のあるときに行うと効果がある。


2 電磁波レーダ法………………コンクリート中の鉄筋の位置

→○ 適切である。 電磁波レーダー法とは、アンテナからコンクリート内部へマイクロ波を放射して、コンクリートと他の物質(鉄筋、配管、空洞など)から反射してきた時間を測定。画像処理することによって、はく離や空洞などの欠陥、コンクリート内部にある鉄筋や鋼材の位置を調べる方法。非破壊試験として用いられる。アンテナの表面を移動させて、鉄筋の水平位置が分かる。

3 X線法…………………………給水管の肉厚の減少や錆こぶの状態

→○ 適切である。 X線法とは、放射線透過撮影装置でコンクリート内部にある鋼材の位置やコンクリートの内部状況を調べる方法。これも、非破壊試験として用いられる。また給水管や排水管などの内部や断面を調べる検査機器の代表的なものとしては、内視鏡、超音波肉厚計および放射線透過撮影装置がある。このうち排水管内の油脂類・雑物等の付着状態を把握するには、内視鏡による直接観察法がもっとも適している。超音波肉厚計や放射線透過撮影装置は、給水管・排水管の錆こぶ・減肉状態の診断に用いられる。

4 超音波法………………………コンクリートの中性化深さ

→X 適切でない。  超音波法は、受振波動をもとに配管の肉厚計測の他コンクリートの強度、ひび割れ深さ及び内部欠陥などを検査するもので、超音波ではコンクリートの中性化深さは検査できない。これも非破壊試験である。コンクリートの中性化は化学変化であるため、深度を確認するときは、破壊試験のコア抜きドリルでコンクリート片を抜き取り変色を確認するコアフェノール法がある。なお、コンクリートの表面から本来のアルカリ性が中性化していき、内部の鉄筋などに達すると、アルカリ性で保護されていた鋼材が膨張して、コンクリートのひび割れの原因などになる。
(注:コンクリートの中性化だけでは、コンクリートの強度が低下するわけではない。内部の鉄筋などに達したときに問題となる。)

★他に調査方法としては、
 *内視鏡調査...配管内に内視鏡(ファイバースコープ)を挿入して、状況を見る。さびこぶは分かるが、配管の肉厚までは分からない。
 *配管採取(抜き管)調査...配管を採取して、酸洗浄で腐食生成物を除去後、ポイントマイクロメーターで配管の肉厚を計る。

答え:4   (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ、765〜772)

問38

〔問 38〕新築後5年を経過したラーメン構造のマンションで、廊下側のコンクリート直(じか)仕上げの外壁に、下図のように窓の四隅から斜めに幅0.2o程度のひび割れがあった。この場合におけるひび割れの原因として想定されるものは、次のうちどれか。


1 コンクリートの中性化による鉄筋の腐食

→X  想定されない。 鉄筋の腐食による場合は、窓の近辺からのひび割れではなく、鉄筋が入っている部分に沿って盛り上がるようにひび割れる。

2 コンクリートの乾燥収縮

→○ 想定される。  コンクリートの乾燥収縮では、窓など開口部では放射線にひび割れが起きる。

3 コンクリートのブリージング

→X 想定されない。 コンクリートのブリージング(Bleeding 出血)とは、コンクリートの打設後、コンクリートが沈下して、その際に表面に混練水が分離して浮き出す現象をいう。そして、コンクリートの沈下により変化した鉄筋や部材の断面の上面に、規則性のある直線のひび割れができる。形状としては、スラブ上部梁柱接合部分の格子状あるいは線状となる。


4 コンクリートのアルカリ骨材反応

→X 想定されない。  コンクリートのアルカリ骨材反応とは、コンクリートの中に含まれているアルカリ分と骨材に含まれているアルカリに反応する鉱物が、化学反応して生物を作る。この生物の膨張圧をいう。アルカリ骨材反応によるひび割れでは,一般的に,表面に多くの不規則な網目や亀の甲羅状のひび割れができる。

答え:2

問39

〔問 39〕標準的な長期修繕計画に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 2001年に見直した長期修繕計画を大規模修繕工事が完了した2006年に再度見直し、2021年までの計画を作成した。

→X 適切でない。 管理規約コメント第32条関係A「長期修繕計画の内容については定期的な(おおむね5年程度ごとに)見直しをすることが必要である」により前半の2006年の再度見直しは適切であるが、同第32条関係A「計画期間が25年程度以上であること」によれば、2006年の見直しには、15年の計画の2021年までの計画ではなく、25年の2031年までの計画が必要となる。

2 組合員から長期修繕計画に含まれていない光ファイバ設置工事の要望があったので、管理組合の総会の決議を経て実施した。

→○ 適切である。  管理規約コメント第47条関係Dエ「IT化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる」により、可能。

3 アルミサッシの取替工事を新築から36年目に行う第3回目の大規模修繕工事に設定した。

→○ 適切である。  一般にアルミ部の改修工事は、24年から36年を目安に行う。管理規約コメント第32条関係A「計画期間が25年程度以上であること。なお、新築時においては、計画期間を30年程度にすると、修繕のために必要な工事をほぼ網羅できることとなる。」によれば、36年目の大規模修繕工事に設定も可能か。

4 修繕工事項目及びその部位ごとに、仕様、数量、単価等の根拠を明確に示した内訳を作成し、修繕工事費を算出した。

→○ 適切である。  管理規約コメント第32条関係A「計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること」のとおり。

答え:1

問40

〔問 40〕耐震基準及び耐震診断に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 昭和56年5月31日以前に建築確認を申講し、同年6月1日以降に確認通知を受けて着工した建築物は、現行の耐震基準が適用されていない。

→X 適切でない。 宮城県沖の地震の被害実績をうけて、昭和56年(1981年)度建築基準法改正に伴う建築基準法施行令の改正があり、新耐震基準(現行耐震基準)は昭和56年6月1日以降の建築確認の物件から適用されている。申請が5月31日以前でも、6月1日以降に確認通知が出ているものは、適用されている。(参考:平成13年 マンション管理士 試験 「問41」)

 ついでに、耐震性については、構造計算の偽造などもあり、出題傾向が高い。平成20年 管理業務主任者 試験 「問28」も。
  平成16年末現在の全国のマンション戸数は、約466万戸で約1,220万人が住んでいると推定されています。(平成18年12月末では、分譲マンション数は、約505万戸
 このうち、昭和56年の新耐震基準が適用される以前の戸数は、約100万戸と推定されています。

 ★耐震性の強化工事...柱に鋼板や炭素繊維シートを巻きつける方法、耐震壁やブレース(筋交い)を増設するやり方があります。

 ★さらに、ついでの情報。平成17年12月に国土交通省から「マンション管理標準指針」が出されています。そろそろ、出題の範囲に入るかも?
  「 マンション管理標準指針」での、
  「建物・設備の維持管理」の「耐震性の検討」では、
   ア.「標準的な対応」
     必要に応じて耐震診断を行い、専門委員会等において検討している。

   イ.「望ましい対応」
     耐震診断の結果に基づいて、必要な耐震改修工事を実施している。
     
    とあり、関連の防災対策についても、
 
  ア. 「防災対策の標準的な対応」(以下の防災対策を実施している。)
   @防火管理者の選任
   A消防計画の作成及び周知
   B消防用設備等の点検
   C災害時の避難場所の周知
   D災害対応マニュアル等の作成・配布
   Eハザードマップ等防災・災害対策に関する情報の収集・周知
   F年1回程度定期的な防災訓練の実施

  イ. 「望ましい対応」(以下の防災対策を実施している。)
   @災害時に必要となる道具・備品・非常食類の備蓄 
   A高齢者等が入居する住戸を記した防災用名簿の作成  
   B災害発生時における安否確認体制の整備
   C災害発生時における被害状況・復旧見通しに関する情報の収集・提供体制の整備  

2 現行の耐震基準は、震度6強から震度7程度の地震に対して、人命に危害を及ぼすような倒壊、崩壊等を生じないことを目標としている。

→○ 適切である。 現行の耐震基準(新耐震基準)は昭和56年(1981年)6月から適用され、中規模の地震(震度5強程度)に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震(震度6強から震度7程度)に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としている。

3 耐震診断は、建築物の構造耐力上主要な部分、屋根ふき材等、建築設備及び敷地について行う。

→○ 適切である。 過去の耐震診断は、地盤と建物の共振性が入っていなかったが、現行の耐震診断は、地層構成、地盤液状化、構造材料強度、壁・窓・主要設備などの耐震性・品質等を検査して、想定される地動による建物入力波に対する耐震性を診断し、敷地も入っている。(参考:平成18年1月25日 国土交通省告示第184号、別添・建築物の耐震診断及び耐震改修の実施についての技術上の指針となるべき事項・第1)

4 建築物の構造耐力上主要な部分についての耐震診断の結果、各階の保有水平耐力に係る指標が0.5未満の場合は、地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が高い。

→○ 適切である。 ここは、平成20年 管理業務主任者 試験 「問28」 の Is 値 も参照。
    昭和56年(1981年)に改正された現在の耐震基準では、大地震時に必要な「保有水平耐力」(建物が地震による水平方向の力に対して対応する強さ)を建物が保有しているかどうかを検討するように規定しており、「建物の耐震強度が50%(0.5)」と言われる場合、建物の保有水平耐力が必要な耐力の50%であるという意味で使われ、60%(0.6)以上なら「安全」 とされるが、60%(0.6)未満の場合は「疑問あり」とされ、それより低い、0.5未満なら地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が高い。なお、この指標は、値の大きいほど安全性が高いので注意のこと。

答え:1    (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ695〜)

問41

〔問 41〕マンションにおける防犯に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 駐車場の照明設備は、床面においておおむね3ルクス以上の平均水平面照度を確保する。

→○ 適切である。  防犯は、平成20年 マンション管理士 試験 「問42」 でも出た。また、平成21年マンション管理士試験 「問24」 にも似たような出題がある。平成22年 マンション管理士試験 「問24」 にもある。
    平成13年3月23日国土交通省住宅局・警視庁の共同住宅に係る防犯上の留意事項の1共用部分(8) 駐車場イ「人の行動を視認できる程度以上の照度が確保されたものであること。」とされ、(注3)「人の行動を視認できる程度以上の照度とは、4メートル先の人の挙動、姿勢等が識別できる程度以上の照度をいい、平均水平面照度が概ね3ルクス以上のものをいう」とされる。

 ★ついでの情報。平成17年12月に国土交通省から「マンション管理標準指針」が出されています。そろそろ、出題の範囲に入るかも?
  「 マンション管理標準指針」での、
   ア.「防犯対策の標準的な対応」(以下の防犯対策を実施している。)
    @最寄の交番、警察署の連絡先等の周知
    A日頃から居住者同士の挨拶が自然に行われるような取り組みの実施
 
  イ.「
望ましい対応」(以下の防犯対策を実施している。)
    @防犯マニュアル等防犯に関する情報の収集・提供
    A定期的な防犯パトロールの実施

2 網入りガラスや強化ガラスは、防犯ガラスと同等の防犯性能がある。

→X 適切でない。 網入りガラスは、火災時の延焼を防止する目的で金網を封入したガラス。しかし金網は容易に切断できるため、防犯性能はフロート板ガラスと同様であり、強化ガラスは、フロート板ガラスを加熱・急冷して製造し、強度を高めたガラス。割れにくく、万一割れた場合には、ガラス全面が粒状になるので、安全面での特長はあるものの、反面、防御力を失うため、いずれも防犯性能は防犯ガラスに劣る。


3 共用玄関ホールは、床面においておおむね50ルクス以上の平均水平面照度を確保する。

→○ 適切である。 共同住宅に係る防犯上の留意事項の1共用部分(1) 共用出入口エ「共用玄関は、人の顔、行動を明確に識別できる程度以上の照度が確保されたものであること。」とされ、(注1)「人の顔、行動を明確に識別できる程度以上の照度とは、10メートル先の人の顔、行動が明確に識別でき、誰であるか明確にわかる程度以上の照度をいい、平均水平面照度(床面又は地面における平均照度。以下同じ。)が概ね50ルクス以上のものをいう。」とされる。

4 エレベーターのかご及び昇降路の出入口の扉は、エレベーターホールからかご内を見通せる構造の窓が設置されたものとする。

→○ 適切である。 防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針第3新築住宅建設に係る設計指針2 共用部分の設計(5) エレベーター、ウ)エレベーターの扉「・エレベーターのかご及び昇降路の出入口の扉は、エレベーターホールからかご内を見通せる構造の窓が設置されたものとする」とされる。

答え:2   (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ673)

問42

〔問 42〕ア〜工に掲げる一般的な床仕上げ材の軽量床衝撃音の低減効果に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

ア 木質フローリング
イ 畳
ウ ニードルパンチカーペット
エ 発泡塩化ビニールシート

1 イ、エ、ウ、アの順で大きい。
2 イ、ウ、エ、アの順で大きい。
3 ウ、イ、エ、アの順で大きい。
4 ウ、イ、ア、エの順で大きい。

*床の遮音については、平成21年マンション管理士試験 「問42」 や、平成15年マンション管理士試験 「問40」 などで出ている。

 軽量床衝撃音とは、一般的に食器やおもちゃなど比較的硬質で軽量な物が床に落下した時や椅子をひきずる時などに下階室で発生する床衝撃音のことで、これを低減するには、床の仕上げ材を厚くし、柔らかくすればいいので、この中では、畳が一番低減効果が高く、木のフローリングが最低と分かる。
 ニードルパンチカーペットとは、 不織布を伸ばして重ね合わせ、多数のニードル(針)を突き刺してフェルト状にしたもので、裏面はラテックスコーティングがされている。カットが自由。価格も安い。 発泡塩化ビニールシート よりも柔らかい。
 発泡塩化ビニールシートは、中間層に発泡塩化ビニールを使って、クッション性を高めたシート状の床材。キッチンや洗面所などで使われている。
これから、 軽量床衝撃音の低減効果があるものは、イ)畳 > ウ)ニードルパンチカーペット > エ)発泡塩化ビニールシート > ア)木質フローリング の順となる。

答え:2  (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ699)

問43

〔問 43〕飲料水用水槽に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 オーバーフロー管、通気管及び水抜き管には、外部から害虫等の侵入を防ぐために、先端に防虫網を設ける必要がある。

→X 適切でない。 水槽(受水槽)に対する出題も多い。基本的な構造は憶えておくこと。
 オーバーフロー管(水が水槽内に満杯にならないように、満杯前に外に水を流す管。水道管への逆流を防いでいる。)と通気管(受水槽の上部にある気圧を一定に保つ管。)は、常に開いていて、外気にさらされるので、建築基準法施行令129条2の5、2項6号の規定にもとづく平成12年建設省告示第1406号二「給水タンク及び貯水タンク(6)ほこりその他衛生上有害なものが入らない構造のオーバーフロー管を有効に設けること(7)ほこりその他衛生上有害なものが入らない構造の通気のための装置を有効に設けること。」の規定により、外部からの害虫などの侵入を防ぐための、防虫網を設ける必要があるが、水抜き管(タンクの下の方にある)は、水槽の水を清掃の時などに抜くため以外は閉めているので、防虫網は不要。(このような、引っかけ問題は、適切でない!)

 

2 オーバーフロー管及び水抜き管には、水槽への排水の逆流を防ぐために、排水管との間に排水口空間を設ける必要がある。

→○ 適切である。  建築基準法施行令129条2の5、2項2号「水槽、流しその他水を入れ、又は受ける設備に給水する飲料水の配管設備の水栓の開口部にあつては、これらの設備のあふれ面と水栓の開口部との垂直距離を適当に保つ等有効な水の逆流防止のための措置を講ずること」の規定により、一定の垂直距離をもった排水口空間がある *下の吐水口空間との違いをはっきりさせておくこと*

3 給水管への逆流を防ぐために、給水管の流入口端からオーバーフロー管下端までに吐水口空間を設ける必要がある。

→○ 適切である。  建築基準法施行令129条2の5、2項2号の規定のとおり。 平成22年 マンション管理士試験 「問43」 など、もう、必須の問題。
  *ただし、吐水口空間を設けるのは、給水管の流入口端からオーバーフロー管の下端でいいとしても、吐水口空間の計算では、
  「貯水槽への給水は落とし込み方式とし、その給水管末端とオーバーフロー管(越流管)との間には、逆流防止のために吐水口空間を確保する。吐水口空間は、表3(省略)に示す数値を標準とする。なお、越流面は、中立ち上げ(縦)のオーバーフロー管では上端、横取り出しでは管の中心とする。(水道局目黒営業所の「給水設備」案内より。他の水道局の案内もほぼ同じ)との関係では、設問が曖昧だ。*
(平成22年7月7日追記) 参照:平成18年管理業務主任者試験 問22 選択肢2



4 内部の保守点検を容易に行えるようにするために、有効内径600o以上の施錠可能な構造のふたを設ける必要がある。

→○ 適切である。  ここらは、よく出題がある。平成21年マンション管理士試験 「問43」  など。
    平成12年建設省告示第1406号二 給水タンク及び貯水タンク(4)「内部の保守点検を容易かつ安全に行うことができる位置に、ほこりその他の衛生上有害なものが入らないように有効に立ち上げたマンホール(直径60cm(600mm)以上の円が内接することができるに限る。)を設けること」の規定どおり。

答え:1   (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ726)

問44

〔問 44〕マンションの設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 排水トラップの封水深は、トラップの形状を問わず、50o以上100o以下とする。

→○ 適切である。  ここは、平成21年管理業務主任者試験 「問25」 でも出た。
    排水トラップは、便器や台所の排水施設に設けられ、水(封水)を管にためて、臭気や害虫が排水管から器具をつたわって、室内に侵入するのを防ぐ。建築基準法施行令129条2の5、2項6号の規定にもとづく昭和50年12月20日建告第1597号(最終改正:平成12年建設省告示第1406号)第2排水トラップ、ホ「封水深は、5cm以上10cm以下(阻集器を兼ねる排水トラップについては5cm以上)とすること」の規定で、トラップの形状には関係なく、50mm(5cm)以上100mm(10cm)以下である。 (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ731)



2 管径75oの排水横引管の最小勾配は、100分の1とする。

→○ 適切である。  ここは、平成21年マンション管理士試験 「問44」 選択肢3 でも出た。
    排水の横引管の勾配がゆるいと、汚物が流れ難くなる。勾配は、管の太さ(管径)との関係が深く、管径が大きいほど(例えば、管径150mm〜300mmは、最小 1/200。65mm以下は、最小 1/50)勾配はゆるくていい。 空気調和衛生工学会の規準HASS 206 : 給排水設備規準・同解説75mmの最小勾配は1/100。 (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ730)

管径(mm) 勾配
65以下 最小 1/50
75、100 最小 1/100
125 最小 1/150
150以上 最小 1/200

3 高置水槽の容量は、マンション全体の1日の使用水量の1/2程度とする。

→X  適切でない。 高置水槽は、水道本管から引き込んだ水を、揚水ポンプでマンションの屋上などの高いところに溜めるのに使われる水槽のこと。使用水量に対する容量は、下の受水槽では、1日当たり使用量の1/2とされるが、上の高置水槽では1日当たりの使用量の1/10が目安。昭和50年建設省告示1597号。 (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ726)


4 各住戸と共用部分の契約電力の総量が50kw以上のときは、一般的に高圧引込みとする。

→○ 適切である。  そのとおり。 ここは、平成20年 マンション管理士 試験 「問45」 で出た。平成22年 管理業務主任者試験 「問25」 も。
    電力会社から建物への電源供給には、
    @低圧引き込み...総量が50kW未満、
    A高圧引き込み...総量が50kW以上2,000kW未満
    B特別高圧引き込み...総量2,000kW以上 の
    3種類があり、 各住戸と共用部分の契約電力の総量が50kW以上の時は、一般的に高圧引き込みとする。なお、高圧引き込みの時は、変圧設備が必要となる。
 (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ741) (電気事業法の詳細は、平成22年 管理業務主任者試験 「問25」 に載せました。)

答え:3

問45

〔問 45〕省エネルギー対応の設備機器に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 自然冷媒ヒートポンプ式の給湯器は、大気の熱を吸収した冷媒(二酸化炭素)を圧縮し高熱にして熱源とするため、加熱効率が高い。

→○ 適切である。  自然冷媒とは、従来のフロン冷媒に対し自然界にある物質中、冷媒として使うことのできる物質の総称です。エコキュートの場合、二酸化炭素(CO2)を使用しております。
ヒートポンプとは、熱を運ぶ媒体である冷媒に温度の低い熱を吸収させて、圧縮機で圧縮することで高温度の熱を得ることを言います。熱を低温側から高温側にくみ上げる装置です。エコキュートでは、屋外の大気熱を吸収してお湯を沸かしますので、エアコンの冬の暖房と同じような状態で運転していることになります。自然冷媒ヒートポンプ式(低温側から高温側に熱を移し熱温を取り出す)の給湯器は、加熱効率も高く省エネと経済性に優れている。ここは、平成22年 マンション管理士試験 「問44」 選択肢1 。

 ヒートポンプでは、効率的に空気の熱を受け取り、水に伝える媒体「冷媒」が必要となります。
例えばお湯を作ることを考えてみましょう。冬の水道水の温度は10℃くらいですが、これを65℃くらいまで温めてタンクに貯めておき、水とまぜて適当な温度にして使うとすると、55℃も加熱しないといけないことになりますよね。これだけのパワーをもっていて、しかも熱交換器を小さくできるなど、使いやすい気体(冷媒)は何か?
冷媒として代表的なものが「フロン」と呼ばれる人工の気体ですが、エコキュートは「二酸化炭素」を冷媒として使用しています。自然界に存在する二酸化炭素は冷媒としての効率が優れているだけでなく、フロンのようにオゾン層を破壊することもないため、地球環境にとってやさしいというメリットがあるのです。

2 高周波点灯方式の蛍光灯は、インバータ装置により電流を高周波に変換して点灯させるため、発光効率が高い。

→○ 適切である。  ここは、平成14年 マンション管理士 試験 「問45」 でも出た。また、平成20年 マンション管理士 試験 「問45」 にもある。
    インバータ装置で、50/60Hzの交流電流を約5万Hzの高周波電流に変換させることで、電子の衝突回数を大幅に増やし、ランプの明るさを向上させることが出来ます。
一般の点灯方式の蛍光灯に比べると同じ電気代で明るさを約25%アップさせます。また、同じ明るさであれば電気代が約20%もお得になります。以前の蛍光灯には、点灯管があったが、高周波点灯方式の蛍光灯は点灯管はなく、即座に点灯できる。発光効率もよく、ちらつきもすくなく、騒音も小さい。


3 熱交換型の換気扇は、排出する室内の空気と屋外から取り入れる空気とを混合させて熱交換するため、冷暖房効率が高い。

→X 適切でない。 熱交換型の換気扇は、室内の排気熱と、屋外の外気熱を「熱」だけをとりだし、外気と室温を近づけて給気する。空気を混合させるわけではない。冷暖房効率が高いだけでなく、室内外の音の遮音効果も大きい。

4 潜熱回収型のガス給湯器は、高温の排気を使って給水を予熱するため、加熱効率が高い。

→○ 適切である。  潜熱とは、固体、液体、気体と変化するときに吸収・放出する熱エネルギーのことです。例えば、水が氷になる時の「凝固熱」、氷から水になる時の「溶解熱」など「液体・固体間の相変化」に伴い放出あるいは吸収される熱エネルギーです。(参考:言葉として「顕熱」もある)。潜熱回収型のガス給湯器は、今まで排気ロスとして大気中に放出されていた潜熱(水蒸気)を回収している。そのとおり。また、ガスの使用量を抑えるので二酸化炭素(CO2)の排出量が削減される。

答え:3  (新しい技術は、むつかしい! いろいろと読んでも、ついていけない。でも、ここまで誰が勉強しているやら。)  (参照:「マンション管理の知識 平成20年版 ページ734、744)

問46

〔問 46〕次の記述は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「マンション管理適正化法」という。)の目的に関するものである。空白となっているA〜Dに下欄のア〜ケの語句を選んで文章を完成させた場合における正しい組合せは、マンション管理適正化法の規定によれば、次のうちどれか。


◎毎年、「問46」から「問50」は、マンション管理士試験か管理業務主任者試験に合格した場合には免除される「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び本問の「マンションの管理の適正化に関する指針」から出題される。ここは、ほとんど過去にも、同じ問題がでているので、過去の年の「問46」から「問50」はやっておくと楽。


土地利用の[A]の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、マンション管理士の[B]を定め、マンション管理業者の[C]制度を実施する等マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、マンションにおける[D]の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与すること。

ア 高度化  イ 許可 ウ 資格 工 多様化 オ 登録
カ 制度 キ 居住の安定 ク 良好な居住環境 ケ 免許   

1 Aはア Bはカ Cはイ Dはク
2 Aはア Bはカ Cはケ Dはキ
3 Aは工 Bはウ Cはイ Dはク
4 Aはア Bはウ Cはオ Dはク


マンションの管理の適正化の推進に関する法律第1条
「この法律は、土地利用の(A ア 高度化)の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ、マンション管理士の(B ウ 資格)を定め、マンション管理業者の(C オ 登録)制度を実施する等マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、マンションにおける(D ク 良好な居住環境)の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。」
 

答え:4 (Aはア、 Bはウ、 Cはオ、 Dはク)

問47

〔問 47〕マンション管理士に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 マンション管理士試験に合格すれば、マンション管理士という名称を用いて、管理組合の管理者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことができる。

→X 誤っている。  マンション管理適正化法第2条5号「マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。)とする者をいう。」の規定から、合格だけではマンション管理士ではない。登録が必要。この登録時に、成年被後見人などの事由がチェックされます。

2 マンション管理士が懲役に処された場合、国土交通大臣は、そのマンション管理士の登録を取り消さなければならない。

→○ 正しい。  マンション管理適正化法第33条1項「国土交通大臣は、マンション管理士が次の各号のいずれかに該当するときは、その登録を取り消さなければならない。一  第三十条第一項各号(第四号を除く。)のいずれかに該当するに至ったとき。二  偽りその他不正の手段により登録を受けたとき」の規定により、マンション管理適正化法第30条1項2号「禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から二年を経過しない者」に該当する。懲役は禁固以上の刑である(参考:刑の軽い順から@科料、A拘留、B罰金、C禁錮、D懲役、E死刑)

3 マンション管理士は、期間を定めてマンション管理士の名称の使用の停止を命ぜられた場合には、その処分の通知を受けた日から起算して10日以内に、マンション管理士登録証を国土交通大臣に返納しなければならない。

→X 誤っている。 施行規則30条2項「法第三十三条 の規定によりマンション管理士の登録を取り消された者は、前項の通知を受けた日から起算して十日以内に、登録証を国土交通大臣に返納しなければならない。」の規定により、名称の使用の停止ではなく、登録取り消しの場合。

4 マンション管理士は、5年ごとに国土交通大臣の登録を受けた者が行う講習を受け、マンション管理士登録証の更新を受けなければならない。

→X  誤っている。 マンション管理士試験に合格して、欠格事項もなく、無事登録すると、マンション管理適正化法第41条で5年毎の受講の義務はあるが、登録証の更新はない。

答え:2

問48

〔問 48〕管理業務主任者に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 管理業務主任者試験に合格した者が、偽りその他不正の手段によりマンション管理士の登録を受けたため、そのマンション管理士の登録を取り消され、その取消しの日から2年を経過していない者である場合には、管理事務に関し2年以上の実務の経験を有する者であっても、管理業務主任者の登録を受けることができない。

→○ 正しい。 管理業務主任者とマンション管理士の資格は連動しています。マンション管理適正化法第59条1項4号「第三十三条第一項第二号又は第二項の規定によりマンション管理士の登録を取り消され、その取消しの日から二年を経過しない者」の規定と、同法第33条1項2号「偽りその他不正の手段により登録を受けたとき」の規定のとおり。実務経験があっても登録は受けられない

2 国土交通大臣が、管理業務主任者の事務の適正な遂行を確保するため必要があると認めて、管理業務主任者に対し、報告をするよう求めた場合において、その管理業務主任者が虚偽の報告をしたときは、30万円以下の罰金に処される。

→○ 正しい。 マンション管理適正化法第111条1項1号「次の各号のいずれかに該当する者は、三十万円以下の罰金に処する。
 一  第六十七条又は第八十五条の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者」と
、同法第67条「国土交通大臣は、管理業務主任者の事務の適正な遂行を確保するため必要があると認めるときは、その必要な限度で、管理業務主任者に対し、報告をさせることができる」 の規定のとおり。

3 管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならないが、その属するマンション管理業者の事務所に管理業務主任者証を掲げておく必要はない。

→○ 正しい。 マンション管理適正化法第63条「管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない」が、業者の事務所に管理業務主任者証の掲示は必要ない。管理業者の掲示義務は同法第71条「マンション管理業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない」 の標識である。

4 管理業務主任者が1年以内の期間を定めて管理業務主任者としてすべき事務を行うことを禁止された場合において、その管理業務主任者がその事務の禁止の処分に違反したときは、国土交通大臣は、その登録を取り消すことができる。

→X 誤りである。 管理業務主任者に対しての事務の禁止は、マンション管理適正化法第64条2項「国土交通大臣は、管理業務主任者が前項各号のいずれかに該当するとき、又は同項の規定による指示に従わないときは、当該管理業務主任者に対し、一年以内の期間を定めて、管理業務主任者としてすべき事務を行うことを禁止することができる」により行われ、これに従わないときは、マンション管理適正化法第65条1項「国土交通大臣は、管理業務主任者が次の各号のいずれかに該当するときは、その登録を取り消さなければならない
   一  第五十九条第一項各号(第五号を除く。)のいずれかに該当するに至ったとき。
   二  偽りその他不正の手段により登録を受けたとき。
   三  偽りその他不正の手段により管理業務主任者証の交付を受けたとき。
   四  前条第一項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき、又は同条第二項の規定による事務の禁止の処分に違反したとき」
の4号に該当し、重大な違反行為として「登録の取り消しができる」ではなく、「登録を取り消さなければならない」

答え:4

問49

〔問 49〕マンション管理業者A(管理業務主任者B)が、住戸50戸の甲マンション管理組合(管理者C)との管理受託契約を、従前の管理受託契約と同一の条件で更新しようとする場合における重要事項の説明及び重要事項を記載した書面の交付に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、Aは、Cではないものとする。

1 Aは、Bをして、区分所有者全員に対し、重要事項に関する説明をさせたが、重要事項を記載した書面の交付はしなかった。

→X 誤りである。 従前と同一内容の管理受託契約の更新で、管理者がいる場合は、マンション管理適正化法第72条2項「マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない」の規定により重要事項説明書の交付が必要。

2 Aは、区分所有者全員に対し重要事項を記載した書面を交付しなかったが、Bをして、Cに対し、重要事項を記載した書面を交付し、重要事項を説明させた。

→X 誤りである。 マンション管理適正化法第72条3項「前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない」の規定には合致するが、選択肢1のマンション管理適正化法第72条2項の解説のように、他の区分所有者合員に対しても交付が必要

3 Aは、区分所有者全員に対し重要事項を記載した書面を交付し、Bをして、Cに対し、重要事項を記載した書面を交付して説明させた。

→○ 正しい。 選択肢1及び2 の解説のように、マンション管理適正化法第72条2項、3項のとおり。

4 Aは、区分所有者全員に対し重要事項を記載した書面を交付したが、Bをして、Cに対し、重要事項の説明をさせなかった。

→X 誤りである。 選択肢2の解説のように、マンション管理適正化法第72条3項に反する。管理者Cに重要事項を記載した書面の交付と説明が必要。

答え:3

問50

〔問 50〕住戸50戸の甲マンションの管理組合Aと管理受託契約を締結しているマンション管理業者Bに関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、Aには、Bと同一の者ではない管理者が置かれているものとする。

1 Bは、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、その事務所に置かれている専任の管理業務主任者の氏名等を記載した標識を掲げなければならない。

→○ 正しい。  マンション管理適正化法第71条「マンション管理業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない」、施行規則81条、様式26号の規定どおり。(平成22年5月から、様式26号は、「登録年月日」が「登録の有効期間」に改正されているので、注意のこと。) 平成22年 管理業務主任者試験 「問50

マンション管理業者票
登録番号 国土交通大臣 (   )第    号
登録年月日
(*改正あり)
     年   月   日
商号、名称又は氏名  
代表者氏名  

この事務所に置かれている専任の管理業務主任者の氏名

 
主たる事務所の所在地       電話番号      (      )


2 Bは、Aから委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、その一部であってもこれを他人に委託してはならない。

→X 誤りである。 よく出題される。平成23年 マンション管理士試験 「問49」 、平成23年 管理業務主任者試験 「問49」 、 平成14年 管理業務主任者試験 「問48」 。
   マンション管理適正化法第74条「マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない」の規定により、一括しての委託は禁止されているが、一部の委託は可能である。


3 Bは、Aから委託を受けた管理事務のうち基幹事務以外の事務については、帳簿を作成する必要はない。

→X 誤りである。 マンション管理適正化法第75条「マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、国土交通省令で定めるところにより、帳簿を作成し、これを保存しなければならない」の規定と、施行規則86条「 マンション管理業者は、管理受託契約を締結したつど、法第七十五条 の帳簿に次に掲げる事項を記載し、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならない。
   一  管理受託契約を締結した年月日
   二  管理受託契約を締結した管理組合の名称
   三  契約の対象となるマンションの所在地及び管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項
   四  受託した管理事務の内容
   五  管理事務に係る受託料の額
   六  管理受託契約における特約その他参考となる事項 」
の規定により基幹事務以外の業務に関する事務の帳簿がある。


4 Bは、定期に、甲の区分所有者全員に対し、管理業務主任者をして、管理事務に関する報告をさせなければならない。

→X 誤りである。  マンション管理適正化法第77条「マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない」の規定により、区分所有者全員ではなく、管理者等に説明すれば足りる。

答え:1

終わり


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最終更新日:
2012年 4月30日:正解肢をピンク・太字に統一。平成23年の標準管理規約の改正コメントを「問26」から「問32」に入
2011年 2月27日:ちょろちょろと。
2011年 2月10日:「問33」に、標準管理委託契約書の改正警告文を入。
2010年7月7日:問43 追記
2009年2月27日

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