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平成24年 管理業務主任者 試験問題 及び 解説

ページ2(問26より問50まで)

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「マンション管理士 香川事務所」より 謝辞:問題文の作成にあたっては、佐々木様、高木様 および 山崎様の協力を頂いています。

※ 出題当時以後の法令等の改正には、一部は対応していません。


*試験に臨んで、お節介なアドバイス
  1.設問にあわせて、問題用紙に ○(まる)、X(ばつ)をつける。
    殆どの設問が、「正しい」か「間違い」かを訊いてきますので、設問により、問題の頭に、○かXをつけます。
    そして、各選択肢を読み、○かXをつけます。
    問題の○なりXと、選択肢の○かXが一致したものを、マークシートに記入してください。

  2.疑問な問題は、とりあえず飛ばす。
    回答の時間は限られています。
    そこで、回答として、○かXかはっきりしないものがでたら、「?」マークをつけて、次の問題に移ります。
    全部の回答が終わってから、再度戻って決定してください。

  3.複雑な問は、図を描く。
    甲、乙、A、B、Cなど対象が多い問題もでます。
    この場合、問題用紙の空いているところに、図を描いてください。
    重要な点が分かってきます。

(出題者からの注意)
 1. 答は、各問題とも1つだけです。
    2つ以上の解答をしたもの、判読が困難なものは、正解としません。
 2. 問題中法令に関する部分は、平成24年4月1日現在施行中の規定に基づいて出題されています。


解説者からのコメント:あやふやな出題、適切でない出題もあって、解答ができないのもあります。

※  マンション標準管理規約は、平成16年に改正があった。また、平成23年7月にも小幅な改正があった。
   マンション標準管理委託契約書は、平成15年に改正があった。また、平成22年5月にも改正があった。

問26

【問 26】 次の現象に関する記述のうち、結露が発生原因である可能性が最も低いものはどれか。

1 冬季に住戸の玄関の鋼製ドアの室内側表面に水滴がつく。

○ 可能性は高い。
 結露ができる原因は、室内の大気(空気中の水蒸気)が冷たいものに触れると水滴となるためです。室内と外部との温度差と水蒸気により発生します。具体的に結露が発生しやすい場所は、天井、床、壁、押し入れの隅などです。これを踏まえますと、冬季に住戸の玄関の鋼製ドアの室内側表面に水滴がつくのも、結露と言えます。


2 北側の押入れ内部でカビが発生する。

○ 可能性は高い。
  選択肢1で述べたように、結露は、北側の押入れ内部でも発生し、そこにカビが発生しますから、結露と言えます。


3 窓サッシの枠と外壁躯体の間から水が垂れる。

X 可能性が低い
  窓サッシの枠と外壁躯体の間とは、すこしばかり、窓サッシの枠が外か内かの場所において設問が曖昧ですが、窓サッシの枠は外部を指していると捉えさせたいようですから、この窓サッシの枠と外壁躯体の間で水が垂れるのは、結露が原因ではなく、他の原因(雨漏りや防水?)によるようですから、結露が発生原因である可能性は低いようです。


4 湿気の多い日の朝方に屋内のモルタル塗りの通路が濡れる。

○ 可能性は高い。
  屋内のモルタル塗りの通路が濡れるのは、選択肢1で述べましたように、室内と外部との温度差が原因のようですから、結露と言えます。


答え:3  (選択肢3は、もっと説明が欲しい文章ですが、ここもなんとなく、分かる?)

問27

【問 27】 コンクリートのひび割れを発生させる原因として、最も不適切なものは.次のうちどれか。

1 鉄筋の発錆

○ 適切である。 コンクリートについては、 平成24年 管理業務主任者試験 「問22」 も参考に。
 コンクリートのひび割れは、主として膨張と収縮で起きます。コンクリートのひび割れを発生させる原因としては、当初の材料や調合の不備を原因としたり、また建築後の使用環境や地震、また地盤の不同沈下などの外力、鉄筋の中性化に伴う錆びの発生、建物の構造設計で鉄筋が不足していたり、膨張骨材を使用していて、ポップアウトやアルカリ骨材反応が起きるなど様々な原因が考えられます。鉄筋の発錆はその一因ですから、適切です。


2 建物の不同沈下

○ 適切である。 平成22年 マンション管理士試験 「問37」 。
  選択肢1で述べましたように、建物の不同沈下も、コンクリートのひび割れを発生させる一因ですから、適切です。



3 コンクリートの乾燥収縮

○ 適切である。
  コンクリートが乾燥して収縮することは、ほとんどないのですが、内部の水分が蒸発して収縮することもあり、コンクリートのひび割れを発生させる原因と考えられますから、適切です。


4 コンクリート骨材の収縮

X 適切でない?
  コンクリートの骨材には、砂や砂利があります。これら骨材も膨張・収縮しますが、殆ど収縮しないので、収縮の場合には、あまり、コンクリートのひび割れには、ならないようです。


答え:4
社団法人:高層住宅管理業協会の答え:4

問28

【問 28】 マンションの省エネルギー対策として、最も不適切なものは、次のうちどれか。

1 集会室のガラス窓に厚手のカーテンを設置する。

○ 適切である。
  省エネルギーについては、「エネルギーの合理化に関する法律」もありますが、この設問は、常識で判断します。
 通常、省エネルギーとは、エネルギー効率のいいものを採用したり、排熱などの有効利用や、自然エネルギーの利用、また資源の有効利用とリサイクルと考えられます。
 そこで、集会室のガラス窓に厚手のカーテンを設置することは、冷暖房負荷の低減ができますから、適切です。



2 高置水槽方式をポンプ直送方式に変更する。

X 適切でない。
  今まであった高置水槽方式から、ポンプ直送方式に変更することは、受水槽が不要になり、省スペースにはなりますが、電気代などから、省エネルギー対策とはいえません。



3 屋上の防水層を断熱材付きのものに変更する。

○ 適切である。
  屋上の防水層を断熱材付きのものに変更することも、外部の熱を遮断できますから、省エネルギー対策として適切です。


4 廊下の照明器具に人感センサーを設置する。

○ 適切である?
  廊下の照明器具に人感センサーを設置することは、単純に、廊下の利用者の数、利用の時間帯などで、今までよりも無駄な電気代が抑えられるとまでは言えないのですが、この出題者の頭にはそこまでの考えはないと判断して、適切とします。


答え:2  (単純な発想なら、解答は早い。)

問29

【問 29】 総会における議決権行使に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

1 賃借人が、賃貸人である区分所有者からの委任状を理事長に提出したので、議決権行使を認めた。

○ 適切である。 議決権の行使や委任状の扱い方については、過去から疑問点が多くて、たびたび、議論の的となっているのに、出題者の中にこの方面の知識が足りない方がいるようで、よく出題します。 平成18年 管理業務主任者試験 「問35」 、 平成22年 管理業務主任者試験 「問34」 、 平成23年 管理業務主任者試験 「問36」 など。
  区分所有法では、議決権は、区分所有法第38条~第40条
 「(議決権)
  第三十八条  各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合(注:専有部分の床面積)による。」
 「(議事)
  第三十九条  集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
    2  
議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる
    3  区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)によつて議決権を行使することができる。 」
 「(議決権行使者の指定)
  第四十条  
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。」
 とあり、
 原則、区分所有者が議決権を行使しますが、区分所有法第39条2項
 「2  議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。」により代理人でも、行使できますから、賃借人が、賃貸人である区分所有者からの委任状を理事長に提出すれば、議決権行使を認めることは、適切です。
 なお、標準管理規約46条
 「(議決権)
  第46条 各組合員の議決権の割合は、別表第5に掲げるとおりとする。
    2 住戸1戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
    3 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。
    4
組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる
    5
組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない
    (以下略)」
 とあり、4項及び5項により、適切です。



2 2つの議決権を有する区分所有者が、同一議案について議決権の1つは反対する旨の、もう1つの議決権については賛成する旨の議決権行使書を提出したので、それらの議決権行使を認めた。

X 適切でない。 不統一行使は認めない! 
  1人の区分所有者が、複数の議決権を有する場合に、賛成・反対の両方の議決権を行使できるかという、いわゆる、
議決権の不統一行使の問題です。
 基本的に、1人のひとなら、1つの意見を持つべきです。議論をする際には、様々な角度から検討すべきですが、最後の段階で権利を行使する際には、「YES」でも「NO」でもないという甘えた考え方は、排除されるべきです。1人の良識のある人なら、自分の意見を持ち、自己の行動に対して確固たる責任をとることが求められています。これは、会社法とは別の次元です。



3 専有部分の共有者の1人から転居先を総会招集通知場所とする届出がなされていたが、議決権行使者の届出はなかったので、出席した在住共有者の議決権行使を認めた。

○ 適切である。 平成18年の管理業務主任者試験 「問35」 選択肢1 との関係において、かなり微妙な判断ですが。
 専有部分が共有の場合における集会の招集の通知は、区分所有法第36条
 「(招集の通知)
  第三十五条  集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
    2  
専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる
    3  第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
 (以下略) 」
 とあり、2項の第四十条の規定とは、
 「(議決権行使者の指定)
  第四十条  
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。」
 です。
 また、これに関係した標準管理規約46条2項、3項は、
 「(議決権)
  第46条
    2 住戸1戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
    3
前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。」
 とあります。
 そこで、設問ですが、共有者の1人から転居先を総会招集通知場所とする届出があったが、標準管理規約46条3項で規定される「議決権行使者の届出はなかった」場合に、出席した在住共有者の議決権行使を認めていいかどうかです。
 共有の場合には、議決権を行使する人を、1人にしなさいとは、規定されていますが、特に議決権行使者を決めていなくても、共有者の1人が出席していて、他の共有者が別の議決権を行使しなければ、これは、有効と判断できますから、適切です。区分所有法や標準管理規約は余り厳格に適用しない判断です。



4 区分所有者から提出された議決権行使書に署名押印はあるが、賛否の記載がないので、有効な議決権行使とは認めなかった。

○ 適切である。
  議決権行使書に賛否の記載がないのは、意思表示が明確ではありませんから、有効な議決権行使とは認めなくてもいいでしょう。なお、出席者の数にはいれます


答え:2  (議論のある議決権の曖昧な部分を依然として出題する、(社)高層住宅管理業協会の存在の方が、問題です。)
社団法人:高層住宅管理業協会の答え:2 
 それでは、(社)高層住宅管理業協会は、 平成18年の管理業務主任者試験 「問35」 の選択肢1 
 「1 1住戸が2名の共有の場合、あらかじめ議決権行使者としての届出のなかった共有者1名に議決権を行使させた。」
 を、適切でない。

 とした根拠と今回の選択肢3の違いを説明する義務があります。
 受験生は、早めに、監督の国土交通省へ、抗議文を送って、1点でも加算してください。 「問6」 の委任の出題といい、大体、高額な受験料を取っていながら、「出題に対して、一切の質問に応じない」という姿勢そのものが、本当に役所と同じ姿勢で追及すべき点です。 


★2013年 2月18日 追記
 この 「問29」 と前の 「問6」 に関して、平成25年 2月15日付で、出題元の(社)高層住宅管理業協会から、出題ミスを認める発表が以下のようにありました。

 *平成24年度管理業務主任者試験追加合格について
    平成25年 2月15日 社団法人 高層住宅管理業協会

   平成24年度管理業務主任者試験問題の正解については、平成25年1月18日、当協会ホームページに掲載したところでありますが、その後、設問を精査した結果、【問6】の正解肢「肢3」に加え「肢1」及び【問29】の正解肢「肢2」に加え「肢3」を正解肢として取扱うことといたしました。
  本取扱いによって、合格基準点に達した方を合格者といたします。
なお、今回の件で、受験生の皆様にご迷惑をおかけいたしましたことを深くお詫び申し上げますとともに、今後このようなことが起きることがないように努め、より一層、適切な管理業務主任者試験の実施に取り組んで参ります。

*なんと、正式の発表(1月18日)後でも、受験生の抗議文で、お高くとまっていた社団法人 高層住宅管理業協会もついに、2問の出題ミスを、認めざるを得なかったのです。
 この追加発表で、443名の合格者が追加されました。

 このサイトで勉強している方々も、マンション管理士 香川 の主張を参考にして、自分の勉強に自信を持ってください!

*それにしても、社団法人 高層住宅管理業協会は、「今回の件で、受験生の皆様にご迷惑をおかけいたしましたことを深くお詫び申し上げます」だけでなく、解説者 香川 にも、別途の解説が必要で、また、管理業務主任者の合格者数の変更やグラフの変更と多大なる迷惑をかけていますけど。

*この曖昧な「問29」 選択肢3 に対する疑問点を、出題元の社団法人 高層住宅管理業協会あてに、問いただした、 「Aさんの文章 」 が、私宛におくられていますので、別途紹介させていただきます。

 「平成24年 管理業務主任者試験 「問29」 についての質問状」
 

問30

【問 30】 管理費から充当することができる費用と修繕積立金を取り崩すことができる工事費用とを具体的に列記した次の組合せのうち、マンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

*管理費から充当することができる費用と修繕積立金を取り崩すことができる経費はよく出題されるから、まとめておくこと。 平成23年マンション管理士試験 「問26」 、 平成20年 管理業務主任者試験 「問14」 など。
 管理費から充当することができる費用は、標準管理規約27条
 「(管理費)
  第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
       一 管理員人件費
       二 公租公課
       三 共用設備の保守維持費及び運転費
       四 備品費、通信費その他の事務費
       五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
       六 経常的な補修費
       七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
       八 委託業務費
       九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
       十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
       十一 管理組合の運営に要する費用
       十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」
 とあり、
 修繕積立金を取り崩すことができる経費は、標準管理規約28条
 「(修繕積立金)
  第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
       一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
       二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
       三 敷地及び共用部分等の変更
       四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
       五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
    2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下本項において「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合(以下「建替組合」という。)の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
    3 管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
    4 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。」
 です。
 そこで、設問の検討です。


 1.○ 適切である。
   役員活動費は、標準管理規約27条11号の「管理組合の運営に要する費用」に該当し、耐震改修工事費は標準管理規約28条1項2号「不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕」に該当しますから、適切です。

 2.○ 適切である。
   専門的知識を有する者に支払う相談料は、標準管理規約27条9号「専門的知識を有する者の活用に要する費用」に該当します。機械式駐車場一部撤去・自転車置場増設工事費は標準管理規約28条1項3号「敷地及び共用部分等の変更」に該当しますから、適切です。

 3.○ 適切である。
   植栽剪定費は、標準管理規約27条12号「その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」に該当します。そして、外壁塗装・屋上防水工事費は、標準管理規約28条1項1号「一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕」に該当しますから、適切です。

 4.X 適切でない。
   階段すべり止め剥離箇所の修理費は、標準管理規約27条6号「経常的な補修費」に該当します。しかし、専有部分内の給水管取替工事費は、給水管のどこまでが管理組合が管理する共用部分であるかの争いがありますが、出題者の意図としては、標準管理規約21条のコメント⑤
 「⑤ 配管の清掃等に要する費用については、第27条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、
配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」
 を意識して、管理費や修繕積立金からは、出してはいけないと言いたいようですから、適切ではありません。 平成21年 管理業務主任者試験 「問29」 。



答え:4
問31

【問 31】 集会の招集通知に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものが管理者に対し集会の招集を請求した場合、管理者は自らの名で集会の招集通知を発することができる。

○ 正しい。 ここらは、よく出る。 平成22年 マンション管理士試験 「問8」 、 平成22年 管理業務主任者試験 「問31」 、平成21年 管理業務主任者試験 「問30」 、 平成19年 管理業務主任者試験 「問29」 、 平成18年 管理業務主任者試験 「問32」 、 平成17年 管理業務主任者試験 「問35」 、 平成16年 マンション管理士試験 「問8」 など。
 集会の招集は、区分所有法第34条
 「(集会の招集)
  第三十四条  集会は、管理者が招集する。
    2  管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
    3  
区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる
    4  前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
    5  管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。」
 とあり、
 原則集会の招集は管理者が行います(1項)が、管理者が自分に不利な状況での集会を開かないこともありますから、3項により、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができますから、前半は正しい。そして、管理者がその請求に応じて、集会の招集通知を出すのであれば、管理者の名前で集会の招集通知を出すことになりますから、後半も正しい。そこで、ここは、全体が正しいとなります。



2 管理者が一定期間内に区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものの集会招集請求に応じなかった場合、 5分の1以上の者の代表者1人が、その名で集会の招集通知を発することができる。

X 誤っている。 連名となる。
 選択肢1で引用しました、区分所有法第34条3項及び4項
 「3  区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
  4  前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。」
 とあり、
 管理者が一定期間内に区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものの集会招集請求に応じなかった場合には、その請求をした区分所有者が集会を招集できます。
 
この場合、集会の招集を請求した区分所有者は連名で集会の招集通知を出すことになりますから、代表者1名の名だけでは誤っています。(代表者だけでは、5分の1かどうかは、他の区分所有者にわかりませんから。)


3 管理組合法人が集会を招集する場合、理事が数人いても、そのうちの1人の名で招集通知を発することができる。

○ 正しい。
  今度は、法人です。管理組合法人が集会を招集するのは、区分所有法第47条12項
 「12  管理組合法人について、第三十三条第一項本文(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。)の規定を適用する場合には第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定を適用する場合には
これらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする。 」
 とあり、
 集会の招集(第34条)、招集の通知(第35条)などを適用する場合には、「管理者」を「理事」と読み替えています。
 そこで、集会の招集は、選択肢1で引用しました区分所有法第34条1項
 「(集会の招集)
  第三十四条  
集会は、管理者(読み替え→理事)が招集する。 」
 となり、
 理事が数人いても、そのうちの1人の名で招集通知を発することができますから、正しい。



4 管理者が事故で急死し、管理者がない場合、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものが、連名で集会の招集通知を発することができる。

○ 正しい。
 管理者が事故で急死し、管理者がない場合には、選択肢1で引用しました、区分所有法第34条5項
 「5  
管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。」
 により、
 区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものが、連名で集会の招集通知を発することができますから、正しい。



答え:2 (連名までは、気が付かない受験生もいたようです。)

問32

【問 32】 通常総会の議案書発送後、会日の3日前になって決算内容の重大ミスに気づき、その訂正が必要になった場合における各理事の意見である次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 既に提出された委任状と議決権行使書で過半数に達しているので、これを流用させてもらうことにし、総会の出席者には訂正文書を手渡して説明を行い、それを総会議事録に記載して全組合員に配布すればよい。

X 適切でない。
  通常総会の議案書発送後、会日の3日前になって決算内容の重大ミスに気づき、その訂正が必要になった場合で該当するのは、区分所有法第37条1項の規定です。
 区分所有法第37条
 「(決議事項の制限)
  第三十七条  集会においては、第三十五条の規定により
あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる
    2  前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。
    3  前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。」
 とあり、
 1項により、集会(総会)では 「あらかじめ通知した事項」についてだけしか決議ができませんから、決算内容にミスがあり訂正が必要となれば、これは、「あらかじめ通知した事項」と異なるため、集会(総会)の招集の通知は、訂正された内容で再度、出し、委任状や議決権行使書も新規の物が必要となります。
 そこで、既に提出された委任状と議決権行使書で過半数に達しているので、これを流用させてもらうことにし、総会の出席者には訂正文書を手渡して説明を行い、それを総会議事録に記載して全組合員に配布する行為は、適切ではありません。



2 今から訂正文書を全組合員に発送すれば会日までに届くから、既に提出した委任状、議決権行使書を返して欲しいという人を除き、過半数の賛成がとれればよい。

X 適切でない。
  選択肢1で説明しましたように、決算内容の重大ミスに気づき、その訂正が必要になった場合には、再度、集会(総会)の招集の通知が必要で、新規の委任状・議決権行使書が必要ですから、今から訂正文書を全組合員に発送すれば会日までに届くから、既に提出した委任状、議決権行使書を返して欲しいという人を除き、過半数の賛成がとれればよいというのは、適切ではありません。


3 決算内容に関する限り、改めて議案書の配布をしなければ既に提出された委任状、議決権行使書は使えないから、予定した総会は延期し、改めて総会招集通知を出す旨を全組合員に連絡すべきである。

○ 適切である。
  選択肢1で説明しましたように、決算内容の重大ミスに気づき、その訂正が必要になった場合には、改めた内容で、再度、集会(総会)の招集の通知が必要ですから、決算内容に関する限り、改めて議案書の配布をしなければ既に提出された委任状、議決権行使書は使えないから、予定した総会は延期し、改めて総会招集通知を出す旨を全組合員に連絡すべきで、適切です。


4 収支決算及び事業報告の第1号議案のみ上程を取りやめる旨を総会で報告し、新役員が決まった後の臨時総会で審議・承認してもらう方法が簡便でよい。

X 適切でない。
  選択肢1で説明しましたように、決算内容の重大ミスに気づき、その訂正が必要になった場合には、改めた内容で、再度、集会(総会)の招集の通知が必要ですから、当日の集会(総会)で、収支決算及び事業報告の第1号議案のみ上程を取りやめる旨を総会で報告し、新役員が決まった後の臨時総会で審議・承認してもらう方法は、取れませんから適切ではありません。


答え:3  (ここは、正解は、易しい。)

問33

【問 33】 規約等の遵守義務に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、適切なものはいくつあるか。

ア 占有者は、建物等の使用方法について規約及び集会の決議を遵守しなければならない。

○ 適切である。 平成23年 管理業務主任者試験 「問3」 平成20年 マンション管理士試験 「問25」 、平成20年マンション管理士試験 「問17」 、平成13年 管理業務主任者試験 「問35」 。
  区分所有者が規約を守り集会の決議に従うのは当然ですが、占有者(賃借人など区分所有者の承諾を得て、専有部分を占有している人)も、規約を守り集会の決議に従えというのが、区分所有法第46条
 「(規約及び集会の決議の効力)
  第四十六条  規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
    2  
占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。 」
 とあり、
 2項により、占有者は、建物等の使用方法について規約及び集会の決議を遵守しなければなりませんから、適切です。
 なお、同様の規定は、標準管理規約5条2項
 「(規約及び総会の決議の効力)
  第5条 この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。
    2 占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。」にもあります。



イ 区分所有者の特定承継人は、規約及び集会の決議を遵守しなければならない。

○ 適切である。
  通常、民法では、売買などで前の者が約束した事項は、その後に買った人(特定承継人)には効力が及ばないため、マンションにおける規約や集会の決議が、あとからマンションを購入した特定承継人に及ぶかどうかで争いがあったのですが、マンションでは、特定承継人でも、前からある規約や前の区分所有者がおこなった集会の決議でも、守りなさいという規定が、選択肢アで引用しました、
 区分所有法第46条1項
 「
規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。」です。
 これにより、区分所有者の特定承継人は、規約及び集会の決議を遵守しなければなりませんから、適切です。
 なお、標準管理規約5条1項でも「この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する」とあります。(なお、包括承継人=一般承継人は、相続人です。)


ウ 店舗の賃借人は、その従業員に対し、規約又は集会の決議を遵守させなければならない。

○ 適切である。
 選択肢アで引用しました、区分所有法第46条2項
 「2  
占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。 」
 により、店舗の賃借人も区分所有者と同じように、規約又は集会の決議を遵守しなければなりません。そして、その場合には、占有者(店舗の賃借人)は、同居人や店舗であればその従業員に対しても規約や集会の決議を守らせる義務もありますから、適切です。
 なお、標準管理規約(複合型)72条2項
 「2 区分所有者は、その同居人若しくは
店舗勤務者又はその所有する専有部分の貸与を受けた者、その同居人若しくは店舗勤務者が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。」
 とあり、
明確にしています。



エ 区分所有者は、専有部分を賃貸した場合は、規約及び集会の決議の遵守義務を負わない。

X 適切でない。
 区分所有者が専有部分を賃貸した場合であっても、当事者として規約及び集会の決議の遵守義務が無くなるわけではありませんから、適切ではありません。
 なお、標準管理規約3条では、
 「(規約及び総会の決議の遵守義務)
 第3条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会 の決議を誠実に遵守しなければならない。
    2 区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させ なければならない。」
 と、1項で明確にしています。



1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ


答え:3 (適切なのは、 ア、イ、ウ の3つ) (また、個数問題でした。)

問34

【問 34】 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 管理組合法人の事務のうち、保存行為は理事が決することができる。

○ 正しい。 平成21年 マンション管理士試験 「問26」 。
 管理組合が法人化された時の、事務は区分所有法第52条
 「(事務の執行)
  第五十二条  管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。
    2  
前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。」
 とあり、
 基本的には、集会の決議を経て行われるのですが、2項により、保存行為 (現状維持、修理など)は、理事が決することができますから、正しい。



2 義務違反者に対し、共同の利益に反する行為の停止等を請求する場合は、理事が原告となる。

X 誤りである。 理事ではなく法人がなる
 義務違反者に対し、共同の利益に反する行為の停止等を請求する場合は、区分所有法第57条
 「(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
  第五十七条  区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は
管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる
    2  前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
    3  管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
    4  前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。」
 とあり、
 1項により、管理組合法人も共同の利益に反する行為の停止等を請求することができますが、あくまでもその請求主体は、管理組合法人で、理事ではありません。(参考:区分所有法第47条8項: 8  
管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務(第六項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。)


3 理事が特定の行為の代理を他人に委任することを、規約又は集会の決議によって禁止することはできない。

X 誤りである。 できる。 平成23年 管理業務主任者試験 「問38」 。
 理事が特定の行為の代理を他人に委任することは、区分所有法第49条の3

 「(理事の代理行為の委任)
  第四十九条の三  
理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。」
 とあり、
  理事が特定の行為の代理を他人に委任することを、規約又は集会の決議によって禁止することはできますから、誤りです。
 (2013年 2月19日:適用条文を変更した。)



4 共用部分に関する損害保険契約に基づく損害保険金の請求及び受領は、理事が行う。

X 誤りである。 理事ではない。法人が行う。
  共用部分に関する損害保険契約に基づく損害保険金の請求及び受領は、区分所有法第47条6項
 「6  
管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。 」
 とあり、 
 管理組合法人が行いますから適切ではありません。理事は、実務を行うだけです。



答え:1  (ここは、法人での理事の役目を理解していれば、解答は早い。)

問35

【問 35】 マンションの駐車場の使用に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

1 区分所有者がその所有する専有部分を、第三者に貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

○ 適切である。  平成21年 マンション管理士試験 「問28」 。
  区分所有者がその所有する専有部分を、第三者に貸与したときのその区分所有者の駐車場使用契約の行方は、標準管理規約15条
 {(駐車場の使用)
  第15条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
    2 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
    3
区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。」
 とあり、
 3項により、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失いますから、適切です。


2 管理組合が駐車場を組合員以外の第三者に貸与した後に、総会において駐車場使用料の値上げを決議しても、それだけで当該第三者に対して、値上げした使用料の請求ができるとは限らない。

○ 適切である。 平成21年 マンション管理士試験 「問29」 。
  この設問は、適切でない。 区分所有法によらないと解答できない。
  管理組合が駐車場を組合員以外の第三者に貸与することは、可能ですし、その駐車場使用料の値上げを総会で決議することも、可能ですが、値上げ決議は、マンション内部の事柄であることに注意してください。すると、区分所有法第30条
 「(規約事項)
  第三十条  建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
    2  一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
    3  前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
    4  
第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない
    5  規約は、書面又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)により、これを作成しなければならない。」
 とあり、
 4項にあるように、マンション内部での取り決めが、外部の人( 区分所有者以外の者)の権利に絡む場合には、拘束力がない場合もありますから、それだけで、駐車場を借りている当該第三者に対して、値上げした使用料の請求ができるとは限りませんから、適切です。
 参考:標準管理規約16条
 「(敷地及び共用部分等の第三者の使用)
  第16条 管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。
       一 管理事務室、管理用倉庫、機械室その他対象物件の管理の執行上必要な施設 管理事務(マンションの管理の適正化の推進に関する法律以下「適正化法」という。)第2条第六号の「管理事務」をいう。)を受託し、又は請け負った者
        二 電気室 ○○電力株式会社
       三 ガスガバナー ○○ガス株式会社
    2 前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等(駐車場及び専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。」



3 駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

○ 適切である。 平成23年 管理業務主任者試験 「問12」 、 平成21年 マンション管理士試験 「問29」  。
 駐車場使用料は、標準管理規約29条
 「(使用料)
  第29条
駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」
 とあり、
 それらの管理に要する費用に充てて、余剰金があれば、修繕積立金として積み立てるのは、適切です。



4 駐車場の使用細則は、理事会の決議をもって制定又は変更することができる。

X 適切ではない。 理事会の決議ではできない。 平成21年 マンション管理士試験 「問29」 、 平成21年管理業務主任者試験 「問37」 、 平成21年 管理業務主任者試験 「問13」 。
  駐車場だけでなく、使用細則の制定なり変更は、理事会の決議ではできず、当然ながら、総会の決議を経ます。それは、標準管理規約48条
 「(議決事項)
  第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
       一 収支決算及び事業報告
       二 収支予算及び事業計画
       三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
       四
規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
       五 長期修繕計画の作成又は変更
       六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
       七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
       八 修繕積立金の保管及び運用方法
       九 第21条第2項に定める管理の実施
       十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
       十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
       十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
       十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
       十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
       十五 その他管理組合の業務に関する重要事項」
 とあり、
 4号に該当してますから、適切ではありません。



答え:4 (ここも、正解は、早い。)

問36

【問 36】 あるマンションにおける次の管理規約の定めのうち、区分所有法の規定によれば、無効とされるものはどれか。

1 集会の招集の通知は、会日より少なくとも5日前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。

○ 有効である。 規約で別段の定めができるか、どうかを訊いている。 もう過去から出題は多い。 平成23年 管理業務主任者試験 「問31」 、 平成21年 管理業務主任者試験 「問33」 、 平成19年 マンション管理士試験 「問5」 、 平成18年 管理業務主任者試験 「問32」 、 平成15年 マンション管理士試験 「問26」 など。 
   先ず、集会の招集の通知は、区分所有法第35条
 「(招集の通知)
  第三十五条  集会の招集の通知は、
会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならないただし、この期間は、規約で伸縮することができる
    2  専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足りる。
    3  第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
    4  建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。
    5  第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。」
 とあり、
 1項により、原則: 集会の招集の通知は、会日(開催日)より少なくとも一週間前までに出すのですが、ただし書きで、この期間は、規約で”伸縮(伸ばしたりみじかく)”することができるとありますから、1週間前を短くした、会日より少なくとも5日前に発する規約も有効です。



2 区分所有者の4分の1以上で議決権の4分の1以上を有するものに限り、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。

X 無効である。 増加はできない。 平成22年 マンション管理士試験 「問8」 、 平成22年管理業務主任者試験 「問31」 。
  管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるのは、区分所有法第34条
 「(集会の招集)
  第三十四条  集会は、管理者が招集する。
    2  管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
    3  
区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる
    4  前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
    5  管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。 」
 とあり、
 3項では、「区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。
ただし、この定数は、規約で”減ずる”ことができる。 」とあり、規約でこの定数を”減じることはできます”が、増加(引き上げること)はできません。1/4(0.25) は 1/5(0.2)より引き上がっていますから、無効です。


3 集会の議事録は、書面に代えて電磁的記録により作成することができる。

○ 有効である。 平成22年 管理業務主任者試験 「問38」 、 同 「問31」 、平成15年 マンション管理士試験 「問7」 、平成15年 管理業務主任者試験 「問32」 。
  集会の議事録は、区分所有法第42条
 「(議事録)
  第四十二条  
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない
    2  議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
    3  前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
    4  第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
    5  第三十三条の規定は、議事録について準用する。」
 とあり、
 1項により、 「議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければなりません」から、書面に代えて電磁的記録でも有効です。なお、集会の議事録を電磁的記録で作成することは、規約がなくても、有効です。この規定は、IT化の波により、平成14年に改正された規定です。


4 管理費については、各区分所有者の共用部分に対する共有持分にかかわらず、同額とする。

○ 有効である? 平成23年 管理業務主任者試験 「問10」 、 同「問35」 、 平成22年 マンション管理士試験 「問4」 、 平成21年 マンション管理士試験 「問4」 、 同「問5」 、 平成14年 管理業務主任者試験 「問42」 、 平成13年 マンション管理士試験 「問10」 、 同「問36」 。
 管理費等の負担については、区分所有法第19条
 「(共用部分の負担及び利益収取)
  第十九条  
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
 とあり、規約で優先して決められますので、 各区分所有者の共用部分に対する共有持分(原則:専有部分の床面積の割合。区分所有法第14条1項)にかかわらず、同額とすることも一応有効ですが、共有持分(専有部分の床面積)に極端な差があるにもかかわらず、すべて同額とすると、裁判でも、無効にされることがありますから、注意してください。



答え:2 (ここも、過去から多く出ているので、解答は早い。)

問37

【問 37】 地震によりマンションが滅失した場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 滅失した部分の価格が建物の価格の2分の1以下に相当する場合は、建替え決議をすることができない。

X 誤っている。 建替え決議もできる。 平成20年 マンション管理士試験 「問10」 、 平成18年 マンション管理士試験 「問9」 、平成18年 管理業務主任者試験 「問33」 、 平成14年 マンション管理士試験 「問10」 。 
  建物(マンション)の一部が滅失した場合には、区分所有法第61条に規定があり、かなり、条文が入り組んでいて面倒なのですが、その概要は、
滅失した建物の価格が1/2以下(小規模滅失)なら1項から4項までが適用され、滅失した建物の価格が1/2超(大規模滅失)なら、5項から12項が適用されます。



 そこで、設問の滅失した部分の価格が建物の価格の2分の1以下に相当する場合でも、 建替えの規定は区分所有法第62条1項
 「(建替え決議)
  第六十二条  集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
(以下略)」
 とあり、
  設問に対する、
建替え決議の要件は、 
  ①集会を開くこと
  ②区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成があること
  だけで、建替えの決議もできますから、誤りです。



2 滅失した部分の価格が建物の価格の2分の1を超える場合は、建替え決議をすることができる。

○ 正しい。
  滅失した部分の価格が建物の価格の2分の1を超える場合(大規模滅失)でも、選択肢1で引用しました、区分所有法第62条1項
 「(建替え決議)
  第六十二条  集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。
(以下略)」
 とあり、
  
建替え決議の要件は 
  ①集会を開くこと
  ②区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成があること
  だけで、建替えの決議はできますから、正しい。



3 マンションが全部滅失した場合は、建替え決議をすることができない。

○ 正しい。
  マンション(建物)が全部滅失した場合にも、区分所有法第62条の建替え決議の適用を試みる学説もありますが、区分所有法での建替えは現に区分所有建物が存在することを前提にしているため、全部滅失した場合には、専有部分も無くなり、区分所有者の団体も存在しなくなりますから、区分所有法を適用するには、まだ無理があるようです。
 全部滅失した場合には、民法か、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法による考え方が、現在では妥当です。




4 滅失した部分の価格が建物の価格の2分の1を超える場合において、滅失した日から6月を経過したときは、建替え決議ができないことがある。

○ 正しい。
 滅失した部分の価格が建物の価格の2分の1を超える場合(大規模滅失)では、区分所有法第61条12項
 「12  
第五項(注:滅失した部分の価格が建物の価格の2分の1を超える場合)に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項(注:復旧の決議)、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。 」
 とあり、
 引用されています、次条第1項とは、同法第62条で「建替え決議」を定め、第70条は「団地内の建物の一括建替え決議」です。
 12項の規定は、大規模滅失があって6か月も過ぎたのに、復旧も建替えも決まらないなら、もう私は、マンションから出ていくので、他の人に権利を買い取ってと言うものです。
 この買取の請求を受ける他の区分所有者の中には、建替えには反対の人も含まれますから、次の段階としての復旧の決議や建替えの決議ができないこともありますから、正しい。


答え:1  (詳細は、私の 「超解説 区分所有法」 の第61条、第62条を読んでください。)

問38

【問 38】 次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 区分所有者全員の同意がなければ、集会招集の手続を省略することはできない。

○ 正しい。 平成22年 マンション管理士試験 「問8」 、 平成17年 マンション管理士試験 「問9」 。
 集会招集の手続を省略することは、区分所有法第36条
 「(招集手続の省略)
  第三十六条  
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。」
 とあり、
  区分所有者全員の同意がなければ、集会招集の手続を省略することはできませんから、正しい。



イ 集会の決議事項について、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる。

○ 正しい。 平成18年 管理業務主任者試験 「問31」 、 平成17年 マンション管理士試験 「問9」 。
 集会の決議事項については、区分所有法第45条
 「(書面又は電磁的方法による決議)
  第四十五条  この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。
    2  
この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす
    3  この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面又は電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
    4  第三十三条の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第一項及び第二項の電磁的方法が行われる場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。
    5  集会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準用する。」
 とあり、
 2項により、 集会の決議事項について、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされますから、正しい。



ウ 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するものは、区分所有者全員で管理しなければならない。

○ 正しい。 平成22年 マンション管理士試験 「問2」 、 平成17年 マンション管理士試験 「問1」 、 平成15年 マンション管理士試験 「問5」 。
  まず、一部共用部分とは、区分所有法第3条
 「(区分所有者の団体)
  第三条  区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」
 とあり、
  一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分のことです。(分かり難い? その時は、私の 「超解説 区分所有法」 を参考にしてください。)
 そして、
 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するものは、区分所有法第16条
 「(一部共用部分の管理)
  第十六条  
一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。 」
 とあり、
  一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するものは、区分所有者全員で管理しなければなりませんから、正しい。(2013年 2月22日:適用条文を変更した。)



エ 共用部分の各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

○ 正しい。 平成23年 管理業務主任者試験 「問34」 、 平成21年 マンション管理士試験 「問5」 、 平成16年 マンション管理士試験 「問1」 、 平成15年 管理業務主任者試験 「問37」 。
  共用部分の用方は、区分所有法第13条
  「(共用部分の使用)
  第十三条  
各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。」
 とあり、
 共用部分の各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができますから、正しい。
 なお、どうしてこのような出題があるのかというと、共有関係では民法は第249条
 「(共有物の使用)
  第二百四十九条  各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」
 とあり、
  「その持分に応じた使用」しか認められていないためです。



1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ


答え:4 (正しいのは、ア、イ、ウ、エ の 4つ全部)

問39

【問 39】 次の文章は、ある事件に関する最高裁判所の判決文の一部分であるが、文中の(ア)から(エ)の中に入る用語の組合せとして、最も適切なものはどれか。なお、文中の「法」は、 「建物の区分所有等に関する法律」である。

「法57条に基づく(ア)等の請求については、マンション内部の不正を指摘し是正を求める者の言動を(イ)の名において封じるなど、少数者の言動の自由を必要以上に制約することにならないよう、その要件を満たしているか否かを判断するに当たって慎重な配慮が必要であることはいうまでもないものの、マンショ ンの区分所有者が、業務執行に当たっている(ウ)をひぼう中傷する内容の文書を配布し、マンションの防音工事等を受注した業者の業務を妨害するなどする行 為は、それが単なる特定の個人に対するひぼう中傷等の域を超えるもので、それにより管理組合の業務の遂行や運営に支障が生ずるなどしてマンションの正常な管理又は使用が阻害される場合には、法6条1項所定の「区分所有者の(エ)に反する行為」に当たるとみる余地があるというべきである。」

* この判例は、平成24年1月17日:最高裁 http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20120117112119.pdf です。
  また、平成24年 マンション管理士試験 「問3」 にもあります。

*考え方

 まず、最初の(ア)は、まだ選択肢が多いので、パスします。
 (イ)は、後で”少数者”があるので、ここは、”多くの”がなんとなく入りそうは推定できますが、先に行きましょう。
 (ウ)は”業務執行に当たっている”となるとこれは、組合の役員か、管理業者かな、となるでしょう。
 そこで、読んでいくと、”受注した業者の業務を妨害するなどする” と業者は別の形で現れていますから、(ウ)は、役員がいいとなります。
 そして、(エ)となると、これは、区分所有法6条1項となっていますから、いくらなんでも、”共同の利益に反す行為”は浮かぶでしょう。

 そこで、選択肢を(エ)から逆にみると、エ=共同の利益、 ウ=管理組合の役員ら、となり、イは流れから、多数 となり、最後には アは差止め となります。

 そこで、これらを入れて文章を読むと、特に違和感がありませんから、選択肢1が適切です。

答え:1 (ア=差止め 、イ=多数、ウ=管理組合の役員ら、エ=共同の利益。)

問40

【問 40】 マンションの分譲業者が、民法上、売主として負う瑕疵担保責任と売買契約の特約として行うアフターサービスに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア 瑕疵担保責任は、売主の故意又は過失を問わない無過失責任である。

○ 正しい。 過去問多い。 平成23年 管理業務主任者試験 「問41」 、 平成23年 マンション管理士試験 「問12」 、 平成22年 管理業務主任者試験 「問42」 など。
 そこで、纏めとして、別のサイト 「瑕疵担保責任」 もありますから、参考にしてください。 また、無過失責任などは、下の「問41」 も参考にしてください。
 また、アフターサービスの基準は、 http://legend-home.co.jp/img/process/after__standard_2.pdf にあります。
 民法上、売主として負う瑕疵担保責任は、民法第570条 → 第566条
 「(売主の瑕疵担保責任)
 第五百七十条  売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」
 とあり、
 準用されています、民法第566条は、
 「(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
  第五百六十六条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、
買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる
    2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
    3  前二項の場合において、
契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」
 です。
 この売主の瑕疵担保責任は、売主の故意又は過失を問わない無過失責任であると解されていますから、正しい。


イ アフターサービスの内容として、瑕疵又は欠陥の補修のみを定め、損害賠償の請求はできない旨を定めることはできない。

X 誤っている。 できる。
 アフターサービスは、設問でも「売買契約の特約として行う」と述べていますように、売主や請負人が営業政策としてあくまでもサービスとして買主や注文主と結ぶ任意の契約ですから、契約自由の原則により、公序良俗に反しないことなどの制限はありますが、その内容は、自由ですから、アフターサービスの内容として、瑕疵又は欠陥の補修のみを定め、損害賠償の請求はできない旨を定めることもできますから、適切ではありません。


ウ アフターサービスの対象部位を、マンションの専有部分及び共用部分の一定範囲とした場合、瑕疵担保責任の及ぶ範囲も同一となる。

X 誤っている。 異なることもある。
 選択肢イでも述べましたように、アフターサービスは、売主と買主が結ぶ任意の契約ですが、売主の瑕疵担保責任は、民法第570条による法定の責任です。アフターサービスと民法の瑕疵担保責任は、異なっていますから、例え、アフターサービスの対象部位を、マンションの専有部分及び共用部分の一定範囲としても、他の部位で売買の目的物に隠れた瑕疵があれば、瑕疵担保責任は及びます。アフターサービスの対象部位と瑕疵担保責任の及ぶ範囲は異なることがありますから、適切ではありません。


エ アフターサービスは、法定の責任ではなく、対象部位や種類ごとに、そのサービス期間と起算日を定めていることが多い。

○ 正しい。
 選択肢イやウで述べていますように、また、選択肢アでのアフターサービス基準: http://legend-home.co.jp/img/process/after__standard_2.pdf  にありますように、アフターサービスは、売主と買主が結ぶ任意の契約で、法定の責任ではありません。また、対象部位や種類ごとに、そのサービス期間と起算日を定めていることが多いので、適切です。


オ 瑕疵担保責任の内容として、民法においては、損害賠償及び瑕疵の補修と一定の場合の契約解除を定めている。

X 誤っている。 瑕疵の補修は入っていない。 よく出る問題。
 選択肢アで引用しました、民法第570条 → 第566条1項、
 「第五百六十六条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、
買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。 」
 とあり、
 買主が出来るのは、①契約の解除 と ②損害賠償ができる と定めているだけで、補修は入っていませんから、適切ではありません。補修は、多くの場合、売主の責任で行われることが多いので、つい民法で定める瑕疵担保責任に入っていると思われますが、補修は別の売買契約によるものですから、注意してください。



カ 瑕疵担保責任について、何らの特約をしなかった場合は、売主は瑕疵担保責任を負わない。

X 誤っている。 
 民法では、売主が、特約により、瑕疵担保責任を負わないことも定めることができますが(民法第572条参照)、民法第570条は特約の無い場合での売主の瑕疵担保責任を定めたものですから、瑕疵担保責任について、何らの特約をしなかった場合には、売主は瑕疵担保責任を負いますから、誤りです。
 参考:民法第572条
 「(担保責任を負わない旨の特約)
  第五百七十二条  売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。 」



1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ


答え:2 (正しいのは、 ア と エ の2つ。)  (また、個数問題です。 今度は、選択肢が6個もあります。)

問41

【問 41】 宅地建物取引業者(宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第2条3号に規定する者をいう。以下同じ。) Aが、新築の分譲マンションを宅地建物取引業者でない買主Bに売却した場合における、瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 AB間において、 Aが瑕疵担保責任を負う期間を「物件の引渡しの日から1年間」と定めた場合でも、 Aは「物件の引渡しの日から2年間」瑕疵担保責任を負わなければならない。

X 誤っている。 前の「問40」 の続きです。 纏めとして、別のサイト 「瑕疵担保責任」 もありますから、参考にしてください。
 
  売主の瑕疵担保責任は、民法第570条 → 第566条
 「(売主の瑕疵担保責任)
  第五百七十条  売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」
 とあり、準用されています、民法566条は、
 「(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
  第五百六十六条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
    2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
    3  前二項の場合において、
契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」
 です。
 また、売主が、宅地建物取引業者であると、この業者は、宅地建物取引業法で規定されています、瑕疵担保責任についての特約の制限の規定が適用されます。それは、宅地建物取引業法第40条、
 「(瑕疵担保責任についての特約の制限)
  第四十条  
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない
    2  
前項の規定に反する特約は、無効とする。」
 とあり、
 1項によりますと、民法第566条3項で規定される「契約の解除又は損害賠償の請求は、”買主が事実を知った時から一年以内”」を宅地建物取引業者であれば、「その目的物の引渡しの日から二年以上となる特約」ならば、有効ですが、これ以外の特約は無効(宅地建物取引業法第40条2項)としています。
 そこで、設問ですが、宅地建物取引業者である売主Aが「瑕疵担保責任を負う期間を物件の”引渡しの日から1年間”」と定めた場合は、宅地建物取引業法第40条に違反するため、無効となります。この場合、民法第570条(第566条3項)により、「買主が事実を知った時から一年以内」になりますから、Aは「物件の引渡しの日から2年間」瑕疵担保責任を負わなければならないは、誤りです。
”引渡しの日から2年以上”とか、”買主が事実を知った時から1年以内”の違いを明確に理解してください。)


2 瑕疵担保責任の内容として、 Bは損害賠償請求に代えて瑕疵の補修を請求することもできる旨の特約は有効である。

○ 正しい。
  よく設問を読んでください。 「損害賠償請求に代えて瑕疵の補修を請求すること””できる」です。
  選択肢1で引用しました、宅地建物取引業法第40条、
 「(瑕疵担保責任についての特約の制限)
  第四十条  宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2  前項の規定に反する特約は、無効とする。」
 とあり、
 1項及び2項により、宅地建物取引業者は、同じく選択肢1で引用しました民法第570条で準用されています同第566条の1項の内容よりも、不利な特約はできません。
 そこで、民法第566条
 「第五百六十六条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。」
 により、
 瑕疵担保責任としての、
買主の権利は、①契約の解除 ②損害賠償の請求 です
 そこで、設問は、 「損害賠償請求に
代えて瑕疵の補修を請求すること””できる」となっていて、損害賠償請求もできるし、損害賠償請求をしなくて、補修を請求してもいいということですから、この特約は、買主にとって不利ではありませんから、有効で、正しい。


3 当該マンションの販売代理業者は、マンションの隠れた瑕疵についてAと連帯して瑕疵担保責任を負う。


X 誤っている。
 民法第570条の瑕疵担保責任も、宅地建物取引業法第40条も共に、売主の瑕疵担保責任を定めたものですから、マンションの販売代理業者は契約の当事者でもないので、売主Aと連帯して瑕疵担保責任は負いませんから、誤りです。


4 Aに故意又は重大な過失があったときは瑕疵担保責任を負うが、軽過失のときはその責任を負わない旨の特約は有効である。

X 誤っている。 無効である。 前の「問40」 選択肢アも参考にしてください。
  選択肢1で引用しましたように、売主が、宅地建物取引業者であると、この業者は、宅地建物取引業法で規定されています、瑕疵担保責任についての特約の制限の規定が適用されます。それは、宅地建物取引業法第40条、
 「(瑕疵担保責任についての特約の制限)
  第四十条  宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2  前項の規定に反する特約は、無効とする。」
 とあり、
  1項及び2項により、
期間での特約以外の「買主に不利となる特約」はできません
 そこで、設問の、宅地建物取引業者Aに故意又は重大な過失があったときは瑕疵担保責任を負うが、軽過失のときはその責任を負わない旨の特約は、無過失責任を定めた、民法第570条により、買主にとって不利な特約ですから、無効となり、誤りです。


答え:2 (ここは、宅地建物取引業者であることが、中心です。 選択肢2 の ”も” はサラット読むと、別の方向に行くので、注意のこと。)

問42

【問 42】 マンション建替組合(以下本問において「組合」という。)に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律(平成14年法律第78号)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 組合は、必ずしも法人としなくてもよい。

X 誤っている。 マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下、「建替え円滑化法」という。)も、必ず1問は出る。
 そこで、別のサイト 「マンションの建替えの円滑化等に関する法律 の 概要」 も作ってありますから、これも、参考にしてください。

 平成16年 管理業務主任者試験 「問45」 
 組合は、建替え円滑化法第6条
 「(法人格)
  第六条  
組合は、法人とする
  2  一般社団法人及び一般財団法人に関する法律 (平成十八年法律第四十八号)第四条 及び第七十八条 の規定は、組合について準用する。」
 とあり、
 1項により、法人になりますから、必ずしも法人としなくてもよいは誤りです。 (団体を法人とすることにより、適用される法律関係が明確になります。)



2 組合を設立するためには、建替え合意者が5人以上共同して、定款を定め、都道府県知事等の認可を受けなければならないが、事業計画を定めるのは認可後でよい。

X 誤っている。 定款と事業計画を一緒に定めます。 平成20年 マンション管理士試験 「問19」 、 平成18年 マンション管理士試験 「問19」 、 平成15年 管理業務主任者試験 「問45」 など。
  組合の設立は、建替え円滑化法第9条
 「(設立の認可)
  第九条  区分所有法第六十四条 の規定により区分所有法第六十二条第一項 に規定する建替え決議(以下単に「建替え決議」という。)の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者(マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「
建替え合意者」という。)は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事等」という。)の認可を受けて組合を設立することができる
    2  前項の規定による認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の四分の三以上の同意(同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権の合計が、建替え合意者の同条 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。)を得なければならない。
    3  区分所有法第七十条第四項 において準用する区分所有法第六十四条 の規定により一括建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者(マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該一括建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「一括建替え合意者」という。)は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を受けて組合を設立することができる。
    4  第一項の規定による認可を申請しようとする一括建替え合意者は、組合の設立について、一括建替え合意者の四分の三以上の同意(同意した者の区分所有法第七十条第二項 において準用する区分所有法第六十九条第二項 の議決権の合計が、一括建替え合意者の同項 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。)及び一括建替え決議マンション群(一括建替え決議に係る団地内の二以上のマンションをいう。以下同じ。)を構成する各マンションごとのその区分所有権を有する一括建替え合意者の三分の二以上の同意(各マンションごとに、同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権の合計が、それぞれその区分所有権を有する一括建替え合意者の同条 の議決権の合計の三分の二以上となる場合に限る。)を得なければならない。
    5  前各項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の建替え合意者又は一括建替え合意者(以下「建替え合意者等」という。)とみなす。
    6  二以上の建替え決議マンション(建替え決議に係るマンションであって一括建替え決議マンション群に属さないものをいう。以下同じ。)若しくは一括建替え決議マンション群又は一以上の建替え決議マンション及び一括建替え決議マンション群に係る建替え合意者等は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を申請することができる。この場合において、第二項の規定は建替え決議マンションごとに、第四項の規定は一括建替え決議マンション群ごとに、適用する。
    7  第一項の規定による認可の申請は、施行マンションとなるべきマンションの所在地が町村の区域内にあるときは、当該町村の長を経由して行わなければならない。 」
 とあり、
 1項により、建替え合意者が5人以上共同して、定款を定め、都道府県知事等の認可を受けますが、この際には、事業計画を定めることも求められていますから、誤りです。


3 組合の設立の認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の5分の4以上の同意を得なければならない。 

X 誤っている。 建替え合意者の3/4以上の同意でいい。
 設問は、選択肢1で引用しました、建替え円滑化法第9条2項
 「2  前項の規定による
認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の四分の三以上の同意(同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権(注;規約で別段を定めていなければ、専有部分の床面積の割合)の合計が、建替え合意者の同条 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。)を得なければならない。 」
 とあり、
 建替え合意者の3/4以上の同意を得ればよく、4/5以上の同意を得るは誤りです。



4 組合において権利変換計画及びその変更を行うときは、組合員の議決権及び持分割合の各5分の4以上の総会決議で決する。

○ 正しい。 平成21年 マンション管理士試験 「問19」 。
  総会の決議事項は、建替え円滑化法第27条
 「(総会の決議事項)
  第二十七条  次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
       一  定款の変更
       二  事業計画の変更
       三  借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
       四  経費の収支予算
       五  予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
       六  賦課金の額及び賦課徴収の方法
       
七  権利変換計画及びその変更
       八  第九十四条第一項又は第三項の管理規約
       九  組合の解散
       十  その他定款で定める事項 」
 とあり、
 議決権は、建替え円滑化法第30条
 「(特別の議決)
  第三十条  第二十七条第一号及び第二号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項並びに同条第八号及び第九号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合(組合の専有部分が存しないものとして算定した施行マンションについての区分所有法第十四条 に定める割合(一括建替え合意者のみにより設立された組合にあっては、組合の持分が存しないものとして算定した施行マンションの敷地(これに関する権利を含む。)の持分の割合)をいう。第三項において同じ。)の各四分の三以上で決する。
    2  権利変換期日以後における前項の規定の適用については、同項中「組合の」とあるのは「組合及び参加組合員の」と、「施行マンション」とあるのは「施行再建マンション」とする。
    3  
第二十七条第七号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合の各五分の四以上で決する。」
 とあり、
 3項の、第27条7号は、
 「七  権利変換計画及びその変更 」
 ですから、組合において権利変換計画及びその変更を行うときは、その重要性から組合員の議決権及び持分割合の各5分の4以上の総会決議で決しますから、正しい。



答え:4

問43

【問 43】 区分所有者Aが、自己所有のマンションの専有部分をBに賃貸する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法(平成3年法律第90号)の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 AB間の賃貸借を定期建物賃貸借契約とするときは、契約を公正証書その他何らかの書面によってしなければならない。

○ 正しい。 借地借家法からも、1問は時々出る。 平成23年 管理業務主任者試験 「問44」 、 平成22年 管理業務主任者試験 「問44」 、平成21年 管理業務主任者試験 「問45」 、 平成18年 管理業務主任者試験 「問44」 など。
 定期建物賃貸借は、借地借家法第38条1項
 「(定期建物賃貸借)
  第三十八条  
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
    2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
    3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
    4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
    5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
    6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
    7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。 」
 とあり、
 1項「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」とあり、契約を公正証書その他何らかの書面によってしなければならないりませんから、正しい。



2 AB間の賃貸借を定期建物賃貸借契約ではない期間2年間の賃貸借契約とするときに、賃借人からの中途解約を認めない旨の特約は有効である。

○ 正しい。 
 基本的に、契約の期間を定めるとその期間中は、契約は互いに守るのが原則です。通常の借家契約で中途解約を認めない旨の特約も有効です。ただし、定期建物賃貸借となると借地借家法第38条以下の適用がありますから注意してください。


3 Bが、 Aの承諾を得ないで当該専有部分をCに転貸しようとする契約を締結したときは、まだCが専有部分を使用していない場合でも、 AはBとの賃貸借契約を解除することができる。

X 誤っている。
  無断での転貸は、借地借家法ではなく、民法になります。すると、民法第612条
 「(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
  第六百十二条  賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
    2  
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」
 とあり、
 2項により、 第三者(C)に賃借物の使用又は収益をさせたときに、賃貸人Aは賃借人Bとの賃貸借契約を解除することができますから、まだC(転借人)が専有部分を使用していない場合には、できないため誤りです。



4 Bが、 Aの同意を得て専有部分に付加した造作について、賃貸借契約の終了時に、Aに買取請求をすることができない旨の特約は有効である。

○ 正しい。
 A(賃貸人)の同意を得て専有部分に付加した造作の買取請求は、借地借家法第33条
 「(造作買取請求権)
  
第三十三条  建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
    2  前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。 」
 とあり、
 通常は、賃借人は「買い取れ」と請求できますが、特約がある場合に、その特約が同法第37条で定める、
 「(強行規定)
  第三十七条  
第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。」
 との関係となります。
 この
第37条の規定には、第32条 (借賃増減請求権)と設問の第33条(造作買取請求権)は入っていないので、よく出題されます。借家人の大家に対する造作買取請求ができないとするこの特約は有効ですから、正しい。


答え:3

問44

【問 44】 各種の法令に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 自動車の保管場所の確保等に関する法律(昭和37年法律第145号)によれば、何人も自動車を道路上の同一場所に引き続き8時間以上(夜間においては5時間以上)駐車する行為をしてはならない。

X 誤っている。
 自動車の保管場所の確保等に関する法律第11条
 「(保管場所としての道路の使用の禁止等)
  第十一条  何人も、道路上の場所を自動車の保管場所として使用してはならない。
    2  何人も、次の各号に掲げる行為は、してはならない。
       一  
自動車が道路上の同一の場所に引き続き十二時間以上駐車することとなるような行為
       二  
自動車が夜間(日没時から日出時までの時間をいう。)に道路上の同一の場所に引き続き八時間以上駐車することとなるような行為
    3  前二項の規定は、政令で定める特別の用務を遂行するため必要がある場合その他政令で定める場合については、適用しない。」
 とあり、
 2項1号及び2号により、道路上の同一の場所に引き続き12時間以上の駐車、夜間は8時間以上駐車することとなるような行為ですから、8時間以上(夜間においては5時間以上)駐車は誤りです。


2 エネルギーの使用の合理化に関する法律(昭和54年法律第49号)によれば、延床面積の合計が300m2以上の共同住宅については、定期に当該建築物の維持保全の状況について、所管行政庁に報告しなければならない。

X 誤っている?
  こんな、法律のこんな設問は、まったく知るわけないという個所からの出題です。
  該当の個所は、エネルギーの使用の合理化に関する法律第75条、
 「(第一種特定建築物に係る届出、指示等)
  第七十五条
 次の各号のいずれかに掲げる行為をしようとする者(以下「第一種特定建築主等」という。)は、国土交通省令で定めるところにより、当該各号に係る建築物の設計及び施工に係る事項のうち
それぞれ当該各号に定める措置に関するものを所管行政庁に届け出なければならない。これを変更しようとするときも、同様とする。
       一 特定建築物のうち建築物に係るエネルギーの使用の合理化を特に図る必要がある大規模なものとして政令で定める規模以上のもの(以下「第一種特定建築物」という。)の新築(住宅事業建築主が第一種特定建築物である特定住宅を新築する場合を除く。)若しくは政令で定める規模以上の改築又は建築物の政令で定める規模以上の増築 当該建築物の外壁、窓等を通しての熱の損失の防止及び当該建築物に設ける空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用のための措置
       二 第一種特定建築物の直接外気に接する屋根、壁又は床について行う政令で定める規模以上の修繕又は模様替 当該第一種特定建築物の外壁、窓等を通しての熱の損失の防止のための措置
       三 第一種特定建築物への空気調和設備等の設置又は第一種特定建築物に設けた空気調和設備等についての政令で定める改修 当該空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用のための措置
    2 所管行政庁は、前項の規定による届出があつた場合において、当該届出に係る事項が第七十三条第一項に規定する判断の基準となるべき事項に照らして著しく不十分であると認めるときは、当該届出をした者に対し、その判断の根拠を示して、当該届出に係る事項を変更すべき旨を指示することができる。
    3 所管行政庁は、前項に規定する指示を受けた者がその指示に従わなかつたときは、その旨を公表することができる。
    4 所管行政庁は、第二項に規定する指示を受けた者が、正当な理由がなくてその指示に係る措置をとらなかつたときは、建築物に関し学識経験を有する者の意見を聴いて、当該指示を受けた者に対し、その指示に係る措置をとるべきことを命ずることができる。
    5 第一項の規定による届出をした者(届出をした者と当該届出に係る建築物の管理者が異なる場合にあつては管理者とし、当該建築物が譲り渡された場合にあつては譲り受けた者(譲り受けた者と当該建築物の管理者が異なる場合にあつては管理者)とする。)は、国土交通省令で定めるところにより、定期に、その届出に係る事項に関する当該建築物の維持保全の状況について、所管行政庁に報告しなければならない。
    6 所管行政庁は、前項の規定による報告があつた場合において、当該報告に係る事項が第七十三条第一項に規定する判断の基準となるべき事項に照らして著しく不十分であると認めるときは、当該報告をした者に対し、その判断の根拠を示して、エネルギーの効率的利用に資する維持保全をすべき旨の勧告をすることができる。
    7 前各項の規定は、法令若しくは条例の定める現状変更の規制及び保存のための措置その他の措置がとられていることにより第七十二条に規定する措置をとることが困難なものとして政令で定める建築物又は仮設の建築物であつて政令で定めるものには、適用しない。」
 とあります。
 また続いて、エネルギーの使用の合理化に関する法律第75条の2、
 「(第二種特定建築物に係る届出、勧告等)
  第七十五条の二
 第一種特定建築物以外の特定建築物(以下「第二種特定建築物」という。)の新築(住宅事業建築主が第二種特定建築物である特定住宅を新築する場合を除く。)若しくは政令で定める規模以上の改築又は建築物の政令で定める規模以上の増築(前条第一項第一号に規定する増築を除く。)をしようとする者(以下「第二種特定建築主」という。)は、国土交通省令で定めるところにより、当該建築物の設計及び施工に係る事項のうち当該建築物の外壁、窓等を通しての熱の損失の防止及び当該建築物に設ける空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用のための措置に関するものを所管行政庁に届け出なければならない。これを変更しようとするときも、同様とする。
    2 所管行政庁は、前項の規定による届出があつた場合において、当該届出に係る事項が第七十三条第一項に規定する判断の基準となるべき事項に照らして著しく不十分であると認めるときは、当該届出をした者に対し、その判断の根拠を示して、当該届出に係る事項に関し必要な措置をとるべき旨の勧告をすることができる。
    3 第一項の規定による
届出をした者(届出をした者と当該届出に係る建築物の管理者が異なる場合にあつては管理者とし、当該建築物が譲り渡された場合にあつては譲り受けた者(譲り受けた者と当該建築物の管理者が異なる場合にあつては管理者)とする。)は、国土交通省令で定めるところにより、定期に、その届出に係る事項(当該建築物の設計及び施工に係る事項のうち当該建築物に設ける空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用のための措置に関するものに限る。)に関する当該建築物の維持保全の状況について、所管行政庁に報告しなければならないただし、同項の届出に係る建築物が住宅である場合は、この限りでない。
    4 前条第六項の規定は、前項の報告に準用する。
    5 前各項の規定は、法令若しくは条例の定める現状変更の規制及び保存のための措置その他の措置がとられていることにより第七十二条に規定する措置をとることが困難なものとして前条第七項の政令で定める建築物又は仮設の建築物であつて同項の政令で定めるものには、適用しない。」
 とあり、
 3項により、住宅は除かれています。
  政令で定める規模以上のもの(以下「第一種特定建築物」とは、エネルギーの使用の合理化に関する法律施行令第17条
 「(第一種特定建築物の規模等)
  第十七条
 法第七十五条第一項第一号の特定建築物のうち建築物に係るエネルギーの使用の合理化を特に図る必要がある大規模なものとして政令で定める規模は、床面積の合計が二千平方メートルであることとする。
    2 法第七十五条第一項第一号の政令で定める改築の規模は、当該改築に係る部分の床面積の合計が二千平方メートルであること又は当該床面積の合計が当該改築に係る第一種特定建築物の床面積の合計の二分の一であることとする。
    3 法第七十五条第一項第一号の政令で定める増築の規模は、当該増築に係る部分の床面積の合計が二千平方メートルであることとする。」
 また、エネルギーの使用の合理化に関する法律施行令第20条の2、
 「(第二種特定建築物の改築等の規模)
  第二十条の二  
法第七十五条の二第一項 の政令で定める改築の規模は、当該改築に係る部分の床面積の合計が三百平方メートルで、かつ、当該床面積の合計が当該改築に係る第二種特定建築物の床面積の合計の二分の一であることとする
    2  法第七十五条の二第一項 の政令で定める増築の規模は、当該増築に係る部分の床面積の合計が三百平方メートルで、かつ、当該床面積の合計が増築前の建築物の床面積の合計であることとする。」
 
 とあり、全体をまとめると以下の表になり、延べ床面積が300㎡以上でも、共同住宅も、該当しないようです。



3 消防法(昭和23年法律第186号)によれば、一定の防火対象物の関係者は、当該防火対象物における消防用設備について、総務省令で定めるところにより、定期に消防設備士等の有資格者に点検させ、その結果を消防長又は消防署長に報告しなければならない。

○ 正しい。 参考: 平成24年 マンション管理士試験 「問23」 。
 消防法での点検は、消防法第8条の2の2 
 「第八条の二の二
  第八条第一項の
防火対象物のうち火災の予防上必要があるものとして政令で定めるものの管理について権原を有する者は、総務省令で定めるところにより、定期に、防火対象物における火災の予防に関する専門的知識を有する者で総務省令で定める資格を有するもの(次項、次条第一項及び第三十六条第三項において「防火対象物点検資格者」という。)に、当該防火対象物における防火管理上必要な業務、消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の設置及び維持その他火災の予防上必要な事項(次項、次条第一項及び第三十六条第三項において「点検対象事項」という。)がこの法律又はこの法律に基づく命令に規定する事項に関し総務省令で定める基準(次項、次条第一項及び第三十六条第三項において「点検基準」という。)に適合しているかどうかを点検させ、その結果を消防長又は消防署長に報告しなければならない。ただし、第十七条の三の三の規定による点検及び報告の対象となる事項については、この限りでない。
    2 前項の規定による点検(その管理について権原が分かれている防火対象物にあつては、当該防火対象物全体(次条第一項の規定による認定を受けた部分を除く。)についての前項の規定による点検)の結果、防火対象物点検資格者により点検対象事項が点検基準に適合していると認められた防火対象物には、総務省令で定めるところにより、点検を行つた日その他総務省令で定める事項を記載した表示を付することができる。
    3 何人も、防火対象物に、前項に規定する場合を除くほか同項の表示を付してはならず、又は同項の表示と紛らわしい表示を付してはならない。
    4 消防長又は消防署長は、防火対象物で第二項の規定によらないで同項の表示が付されているもの又は同項の表示と紛らわしい表示が付されているものについて、当該防火対象物の関係者で権原を有する者に対し、当該表示を除去し、又はこれに消印を付するべきことを命ずることができる。
    5 第一項の規定は、次条第一項の認定を受けた防火対象物については、適用しない。」
 とあり、同法第17条の3の3
 「第十七条の三の三
 第十七条第一項の
防火対象物(政令で定めるものを除く。)の関係者は当該防火対象物における消防用設備等又は特殊消防用設備等(第八条の二の二第一項の防火対象物にあつては、消防用設備等又は特殊消防用設備等の機能)について、総務省令で定めるところにより、定期に、当該防火対象物のうち政令で定めるものにあつては消防設備士免状の交付を受けている者又は総務省令で定める資格を有する者に点検させ、その他のものにあつては自ら点検し、その結果を消防長又は消防署長に報告しなければならない。」
 とあり、
 正しい。



4 警備業法(昭和47年法律第117号)によれば、警備業者及び警備員は、警備業務を行うに当たっては、内閣府令で定める公務員の法令に基づいて定められた制服と型式又は標章により、明確に識別することができる服装を用いなければならないが、服装の色までは規制されていない。

X 誤っている。制服の色も規制される。
 警備業法第16条1項
 「(服装)
  第十六条
  
警備業者及び警備員は、警備業務を行うに当たつては、内閣府令で定める公務員の法令に基づいて定められた制服と、色、型式又は標章により、明確に識別することができる服装を用いなければならない
    2 警備業者は、警備業務(内閣府令で定めるものを除く。以下この項及び次条第二項において同じ。)を行おうとする都道府県の区域を管轄する公安委員会に、当該公安委員会の管轄区域内において警備業務を行うに当たつて用いようとする服装の色、型式その他内閣府令で定める事項を記載した届出書を提出しなければならない。この場合において、当該届出書には、内閣府令で定める書類を添付しなければならない。
    3 第十一条第一項の規定は、前項の規定により届け出るべき事項の変更について準用する。この場合において、「主たる営業所の所在地を管轄する公安委員会」とあるのは、「当該変更に係る公安委員会」と読み替えるものとする。」
 とあり、
 1項によれば、制服と、色、型式又は標章により、明確に識別することができる服装を用いなければならない」ため、服装の色まで規制されていますから、誤りです。


答え:3  (まったく、選択肢2 のエネルギーの使用の合理化に関する法律は、根拠を探しきれない。 何という、ひどい出題だ!)
 また、各種法令から、1問づつ出すというやり方が時々あるが、この試験問題作成のための出題はもうやめるべきで、もっと、管理業務主任者として求められる重要な出題の設定が望ましい。

問45

【問 45】 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに代金4,000万円で中古マンションを売却する場合における、 Aの手付金等に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1 Bは、売買契約書の内容に基づいて手付金400万円をAに支払ったが、 Aは当該手付金について保全措置を講じなかった。

○ 違反しない 完成物件なら、10%以下までならいい。
 宅地建物取引業者(不動産屋)が、手付金をとったまま倒産してしまい、買主がひどい目にあうことが多発したため、宅地建物取引業法では、一定の金額以上の手付金をとる際には、宅地建物取引業者は銀行や保険業者などと連帯保証契約をしてからでないと、買主から手付金をとってはいけない規定があり、これが保全措置と呼ばれています。
 それが、未完成物件なら、宅地建物取引業法第41条であり、完成物件なら、同第41条の2 にあります。
 宅地建物取引業法第41条、
 「(手付金等の保全)
  第四十一条  宅地建物取引業者は、宅地の造成又は
建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下でありかつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない
       一  銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該
保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
       二  保険事業者(保険業法 (平成七年法律第百五号)第三条第一項 又は第百八十五条第一項 の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する
保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
    2  前項第一号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。
       一  保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。
       二  保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。
    3  第一項第二号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
       一  保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)に相当する金額であること。
       二  保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
    4  宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合(同項ただし書に該当する場合を除く。)において、同項第一号又は第二号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
    5  宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する買主の承諾を得て、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて、当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
       一 第一項第一号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置
       二 第一項第二号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置 」
 とあり、
 そして、宅地建物取引業法第41条の2、
 「第四十一条の二  宅地建物取引業者は、
自ら売主となる宅地又は建物の売買(前条  第一項に規定する売買を除く。)に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下でありかつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない
       一  国土交通大臣が指定する者(以下「指定保管機関」という。)との間において、宅地建物取引業者が自己に代理して当該指定保管機関に当該手付金等を受領させることとするとともに、当該指定保管機関が、当該宅地建物取引業者が受領した手付金等の額に相当する額の金銭を保管することを約する契約(以下「手付金等寄託契約」という。)を締結し、かつ、当該手付金等寄託契約を証する書面を買主に交付すること。
       二  買主との間において、買主が宅地建物取引業者に対して有することとなる手付金等の返還を目的とする債権の担保として、手付金等寄託契約に基づく寄託金の返還を目的とする債権について質権を設定する契約(以下「質権設定契約」という。)を締結し、かつ、当該質権設定契約を証する書面を買主に交付し、及び当該質権設定契約による質権の設定を民法第四百六十七条 の規定による確定日付のある証書をもつて指定保管機関に通知すること。
    2  前項第一号の規定による手付金等寄託契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
       一  保管される金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等で指定保管機関に保管されていないものがあるときは、その保管されていないものの額を加えた額)に相当する金額であること。
       二  保管期間が、少なくとも指定保管機関が宅地建物取引業者に代理して手付金等を受領した時から当該手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
    3  第一項第二号の規定による質権設定契約は、設定される質権の存続期間が、少なくとも当該質権が設定された時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であるものでなければならない。
    4  宅地建物取引業者は、第一項各号に掲げる措置を講ずる場合において、既に自ら手付金等を受領しているときは、自ら受領した手付金等の額に相当する額(既に指定保管機関が保管する金銭があるときは、その額を除いた額)の金銭を、買主が手付金等の支払をする前に、指定保管機関に交付しなければならない。
    5  宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合(同項ただし書に該当する場合を除く。)において、前条第一項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じないとき、第一項各号の一に掲げる措置を講じないとき、又は前項の規定による金銭の交付をしないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
    6  宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する買主の承諾を得て、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて、当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
       一 第一項第一号に掲げる措置のうち、当該手付金等寄託契約を証する書面を買主に交付する措置
       二 第一項第二号に掲げる措置のうち、当該質権設定契約を証する書面を買主に交付する措置」
 とあります。
 そして、政令で決める額は、宅地建物取引業法施行令3条の3
 「(法第四十一条第一項 ただし書及び第四十一条の二第一項 ただし書の政令で定める額)
   第三条の三  法第四十一条第一項 ただし書及び第四十一条の二第一項 ただし書の
政令で定める額は、千万円とする。」
 となっています。
 これらを、まとめますと、自ら売主の場合、
 未完成物件の場合は、売買代金の5%(5/100)を超える場合、または1,000万円を超える場合、
 完成物件の場合は売買代金の10%(1/10)を超える場合、または1,000万円を超える場合
 は手付金等の保全措置を講じなければならないことになっています。
 これを踏まえ、設問は、中古マンション(完成物件)で売買代金は 4,000万円で、手付金400万円です。手付金400万円は、売買代金 4,000万円の 丁度10%ですから、違反しません。


2 Aは、手付金500万円を受領したが、当該マンションについてAの所有権保存の登記がされた後だったため、保全措置を講じなかった。

X 違反する。
 選択肢1で引用しました完成物件の、宅地建物取引業法第41条の2 1項
 「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買(前条  第一項に規定する売買を除く。)に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。」
 とあり、
 買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたときには、手付は、1/10以下でなくてもいいのですが、設問は、A(売主です)の所有権保存の登記がされた後で、まだ、B(買主)の所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をした時には該当していませんから、1/10以下(400万円)でないと、保全措置が必要です。手付金、500万円を保全措置なしに取るのは、違反しています。



3 Aは、 Bとの売買契約書に基づき証約手付金の名目で600万円を受領したが、解約手付として受領したものではなかったため、 AB双方が履行に着手する前だったにも関わらず、 Bからの契約解除に応じなかった。

X 違反する。
 証約手付金とは、契約が成立したことを証することで支払われる手付金です。また、解約手付金は、契約が履行に着手するまでに、その手付金を買主は放棄し、売主は、その金額の倍を返して、契約を解除できる性格のもので、一応別々の扱いになりますが、宅地建物取引業法では、第39条、
 「(手附の額の制限等)
  第三十九条  宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
    2  
宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる
   3  前項の規定に反する特約で、
買主に不利なものは、無効とする。 」
 とあり、
 2項により、建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、また当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができるの規定により、証約手付金の名目でも、履行に着手する前なら、この手付金を放棄すれば、買主は、解約ができ、この2項に反した特約は、3項により無効ですから、違反します。


4 Aは、 Bから受領した手付金400万円をBに返還すれば、手付に基づく解除をすることができる旨の特約をした。

X 違反する。 倍がえし。
 売主Aから解約するには、手付金 400万円の倍でないとだめです。
 選択肢3で引用しました、宅地建物取引業法第39条、2項及び3項
 「2  宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、
当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
   3  前項の規定に反する特約で、
買主に不利なものは、無効とする。」
 とあり、
  A(売主)は、B(買主)から受領した手付金400万円をBに返還すれば、手付に基づく解除をすることができる旨の特約は、買主にとって不利ですから、無効となり、違反しています。
 参考:民法第557条
 「(手付)
  第五百五十七条  買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
    2  第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。 」



答え:1 (ここは、宅地建物取引主任者の試験から流れてきた人には、易しいようですが、マンション管理士・管理業務主任者の受験生用に、説明は、詳細にしました。)

問46

【問 46】 マンションの管理の適正化に関する指針(平成13年国土交通省告示第1288号)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。


 *注:問46から問50までは、マンション管理士試験か管理業務主任者試験の合格者には免除される部分です。また、この問46から問50は、「マンション管理適正化法」と同指針からの出題と決まっていますので、出題は似たような内容となります。過去問題はやっておくと楽です。


1 マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いことから、管理組合から委託を受けた専門的知識を有する者であるマンション管理業者が主体性をもって、適切な対応をするよう心がけることが重要である。

X 適切でない。 平成19年 管理業務主任者試験 「問46」 、 平成17年 管理業務主任者試験 「問46」 、 平成13年 管理業務主任者試験 「問47」 。
マンションの管理の適正化に関する指針は:http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/mankan12.pdf

 該当の文章に近いのは、 同指針の、
  「一 マンションの管理の適正化の基本的方向
   3 マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため、
管理組合は、問題に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。」
 とあり、
 設問の「専門的知識を有する者であるマンション管理業者が主体性をもって」は、適切ではありません。マンションの管理を行うのは、管理組合であって、業者ではありませんよ。



2 管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う説明会を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。

○ 適切である。 指針にある。 平成22年 管理業務主任者試験 「問46」 、 平成14年 管理業務主任者試験 「問47」 。
 該当の文章は、 同指針の
 「四 マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項
  なお、管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う説明会を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。」
 とあり、 適切です。



3 管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、マンション管理業者は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとらなければならない。
 
X 適切でない。 是正は、マンション管理業者の行為ではない。 平成13年 マンション管理士試験 「問50」 。
 該当の文章に近いのは、 同指針の、
 「二 マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項
  2 管理規約
   管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、
管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。」
 とあり、
 ここも、当然ながら、規約違反などでの、必要な勧告や是正をするのは、管理者(理事長)などで、業者ではありませんから、適切ではありません。


4 複合用途型マンションにあっては、住宅部分と非住宅部分はそれぞれ別々の管理を行い、費用負担等についても特段配慮することなく、住宅部分の利害を中心に管理することが望ましい。

X 適切でない。 この個所からの出題は珍しい。
 該当の文章に近いのは、 同指針の、
 「6 その他配慮すべき事項
   また、複合用途型マンションにあっては、
住宅部分と非住宅部分との利害の調整を図り、その管理、費用負担等について適切な配慮をすることが重要である。」
 とあり、
 当然ながら、住宅部分と非住宅部分(店舗など)では、管理、費用負担等では差がありますから、利害の調整を図ることは必要で、適切ではありません。



答え:2 (ここは、しっかりと読めば、正解は早い。)

問47

【問 47】 マンション管理業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、正しいものはどれか。

1 マンション管理業者は、重要事項の説明会を開催する場合、当該説明会の日の一週間前までに、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を当該管理組合の管理者に交付すればよい。

X 誤っている。 全員に交付する。 平成20年 管理業務主任者試験 「問49」 など。
 重要事項の説明会は、マンション管理適正化法第72条1項
 「(重要事項の説明等)
  第七十二条  マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約(新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。)を締結しようとするとき(次項に規定するときを除く。)は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの(以下「重要事項」という。)について説明をさせなければならない。この場合において、
マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない
    2  マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
    3  前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
    4  管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
    5  マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。」
 とあり、
 1項により、 重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面は、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し交付が必要ですから、管理組合の管理者だけへの交付は誤りです。



2 マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付したうえで、重要事項の説明会を開催しなければならない。

X 誤っている。 全員に対する説明会は省ける。 平成23年 管理業務主任者試験 「問47」 など。
 従前の管理受託契約と同一の条件の場合は、選択肢1で引用しました、マンション管理適正化法第72条2項及び3項、
 「2  
マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない
  3  
前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 」
 とあり、
 2項により、区分所有者全員に対して、重要事項を記載した書面を交付しますが、3項により、当該管理者等が置かれていれば、管理者等に対して説明をしますが、管理者等が置かれていなければ、重要事項を記載した書面を交付するだけですから、誤りです。



3 マンション管理業者は、重要事項を記載した書面を交付する際、事務所ごとに置かれる専任の管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

X 誤っている。 専任でなくてもいい。 平成20年 管理業務主任者試験 「問43」 、 平成18年 マンション管理士試験 「問49」 など。
 重要事項を記載した書面には、選択肢1で引用しました、マンション管理適正化法第72条5項、
 「5  マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、
管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。」
 とあり、
 管理業務主任者の記名押印は求められていますが、特に「専任」である必要性はありませんから、誤りです。



4 マンション管理業者は、新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から1年を経過する日までの間に契約期間が満了する管理受託契約を締結するときは、重要事項を説明する義務はない。

○ 正しい。 よく出る例外事項。 平成23年 管理業務主任者試験 「問47」 、 平成20年 管理業務主任者試験 「問49」 、 平成17年 管理業務主任者試験 「問48」 など。
 新築マンションでは、重要事項を説明しようとしても、入居の時期がバラバラですから、いつ開催すればいいのか面倒です。そこで、例外が、選択肢1で引用しました、マンション管理適正化法第72条1項にあります。
 「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約(
新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間(注:1年間)を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。)を締結しようとするとき(次項に規定するときを除く。)は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの(以下「重要事項」という。)について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。 」
 とあり、
 国土交通省令で定める期間は、
 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第82条
 「(法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間)
  第八十二条  法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、
一年とする。 」
 とあり、「1年」です。
 そこで、 「新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間(注:1年間)を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。」により、正しい。(入居開始から1年間ではありませんよ。)



答え:4  (選択肢4 はもうよく出る問題です。)

問48

【問 48】 管理組合の財産の分別管理に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、正しいものはどれか。

1 収納・保管口座とは、マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理するための口座であって、マンション管理業者を名義人とするものをいう。

X 誤っている。 平成22年 マンション管理士試験 「問50」 、 平成22年 管理業務主任者試験 「問13」 。 
  まず、マンション管理において、管理業者が、区分所有者からの口座引き落としで入ってくる管理費や修繕積立金を自社の口座に纏めていれていたので、その業者が倒産した時に、銀行口座にある預金が倒産した業者としての預金か、管理組合の預金かの区別ができずに差し押さえられ、管理組合が裁判で、預金の取り戻しを請求しなけばならない事態がかなり発生しました。これを受け、マンション管理適正化法第76条
 「(財産の分別管理)
  第七十六条  マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については
、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。」
 が規定され、
  マンション管理業者の財産と、管理組合から預かっている財産を分けて管理することが、強制されました。
 そして、具体的には、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条があるのですが、その後も、管理業者の横領事件が後を絶たず(これは、管理組合が、経理に対して無頓着なのも一因ですが)同第87条関係が平成21年に大幅に改正されたのです。現在の、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条 
 「(財産の分別管理)
  第八十七条  法第七十六条 の国土交通省令で定める財産は、管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した管理費用に充当する金銭又は有価証券とする。
    2  法第七十六条 に規定する国土交通省令で定める方法は、次の各号に掲げる場合に応じ、それぞれ当該各号に定める方法とする。
       一  修繕積立金等が金銭である場合 次のいずれかの方法
         イ マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
         ロ マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金(金銭に限る。以下この条において同じ。)を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、マンションの区分所有者等から徴収された前項に規定する財産(金銭に限る。以下この条において同じ。)を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された前項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
         ハ マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法
      二  修繕積立金等が有価証券である場合 金融機関又は証券会社に、当該有価証券(以下この号において「受託有価証券」という。)の保管場所を自己の固有財産及び他の管理組合の財産である有価証券の保管場所と明確に区分させ、かつ、当該受託有価証券が受託契約を締結した管理組合の有価証券であることを判別できる状態で管理させる方法
    3  
マンション管理業者は、前項第一号イ又はロに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、マンションの区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない。ただし、次のいずれにも該当する場合は、この限りでない。
      一  修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等(以下この条において「管理組合等」という。)を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産を徴収しない場合
      二  マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合
    4  マンション管理業者は、第二項第一号イからハまでに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。ただし、管理組合に管理者等が置かれていない場合において、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り保管する場合は、この限りでない。
    5  マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月(以下この項において「対象月」という。)における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。この場合において、当該管理組合に管理者等が置かれていないときは、当該書面の交付に代えて、対象月の属する当該管理組合の事業年度の終了の日から二月を経過する日までの間、当該書面をその事務所ごとに備え置き、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の求めに応じ、当該マンション管理業者の業務時間内において、これを閲覧させなければならない。
    6  この条において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
      一  
収納口座 マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産を預入し、一時的に預貯金として管理するための口座をいう。
      二  
保管口座 マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金を預入し、又は修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産の残額(第二項第一号イ若しくはロに規定するものをいう。)を収納口座から移し換え、これらを預貯金として管理するための口座であって、管理組合等を名義人とするものをいう。
      三  
収納・保管口座 マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理するための口座であって、管理組合等を名義人とするものをいう。 」
 とあり、
 設問の「収納・保管口座とは」は、6項3号「三  収納・保管口座 マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理するための口座であって、管理組合等を名義人とするものをいう。 」
 とあり、
 前半の「マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を預入し、預貯金として管理するための口座」は、正しいのですが、名義人は、「マンション管理業者」でなく、ここは、「管理組合等」でなければなりませんから、後半が、誤りです。




2 マンション管理業者は、修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、収納口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。

X 誤っている。 収納口座ならいい。
 収納口座については、選択肢1で引用しました、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条4項
 「4  
マンション管理業者は、第二項第一号イからハまでに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。ただし、管理組合に管理者等が置かれていない場合において、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り保管する場合は、この限りでない。」
 とあり、
 保管口座又は収納・保管口座なら、管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはなりませんが、一時的に入れる口座の「収納口座」なら、禁止されていませんから、誤りです。ただし、保証契約を締結する必要はあります。(3項)



3 マンション管理業者は、修繕積立金等が有価証券である場合、金融機関又は証券会社に、当該有価証券の保管場所を自己の固有財産及び他の管理組合の財産である有価証券の保管場所と明確に区分させて管理させなければならない。

○ 正しい。 
 修繕積立金等が有価証券である場合には、選択肢1で引用しました、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条2項2号、
 「2  法第七十六条 に規定する国土交通省令で定める方法は、次の各号に掲げる場合に応じ、それぞれ当該各号に定める方法とする。
    二  
修繕積立金等が有価証券である場合 金融機関又は証券会社に、当該有価証券(以下この号において「受託有価証券」という。)の保管場所を自己の固有財産及び他の管理組合の財産である有価証券の保管場所と明確に区分させ、かつ、当該受託有価証券が受託契約を締結した管理組合の有価証券であることを判別できる状態で管理させる方法
 とあり、
 該当していますから、正しい。



4 マンション管理業者は、マンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭を徴収する場合であれば、マンションの区分所有者等から徴収される1月分の修繕積立金等金銭の合計額以上の額につき、有効な保証契約を締結しなくてもよい。

X 誤っている。 
 保証契約は、選択肢1で引用しました、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条3項、
 「3  マンション管理業者は、前項第一号イ又はロに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、マンションの区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない。ただし、次のいずれにも該当する場合は、この限りでない。
      一  
修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等(以下この条において「管理組合等」という。)を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産を徴収しない場合
      二  マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合 」
 とあり、
 マンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭を徴収する場合は、徴収される1月分の修繕積立金等金銭の合計額以上の額につき、有効な保証契約を締結しなければなりませんから、誤りです。
 



答え:3  (ここは、図を入れたので、時間がかかる!)

問49

【問 49】 マンション管理業者に課せられている義務に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア マンション管理業者は、当該マンション管理業者の業務及び財産の状況を記載した書類をその事務所ごとに備え置き、その業務に係る関係者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。

○ 正しい。 平成23年 管理業務主任者試験 「問49」 、 平成23年 マンション管理士試験 「問49」 、 平成22年 マンション管理士試験 「問49」 、 平成17年 マンション管理士試験 「問47」 、 平成14年 管理業務主任者試験 「問48」 。
 マンション管理業者の書類は、マンション管理適正化法第79条
 「(書類の閲覧)
  第七十九条  
マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、当該マンション管理業者の業務及び財産の状況を記載した書類をその事務所ごとに備え置き、その業務に係る関係者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。 」
 とあり、正しい。



イ マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、帳簿を作成し、これを保存しなければならない。

○ 正しい。 平成23年 管理業務主任者試験 「問48」 、 平成23年 マンション管理士試験 「問49」 、 平成22年 マンション管理士試験 「問49」 。 
 帳簿の作成は、マンション管理適正化法第75条
 「(帳簿の作成等)
  第七十五条  
マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、国土交通省令で定めるところにより、帳簿を作成し、これを保存しなければならない。」
 とあり、正しい。



ウ マンション管理業者は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならないが、マンション管理業者でなくなった場合は、その義務を負わない。

X 誤っている。 平成23年 マンション管理士試験 「問49」 、 平成22年 マンション管理士試験 「問49」 。 
  管理業者の秘密保持義務は、マンション管理適正化法第80条
 「(秘密保持義務)
  第八十条  
マンション管理業者は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理業者でなくなった後においても、同様とする。」
 とあり、
  マンション管理業者でなくなった後においても、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならなりませんから、誤りです。(では、いつまで?)



エ マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、その一部であっても他人に委託してはならない。

X 誤っている。 もう、 古典的な出題。 平成23年 管理業務主任者試験 「問48」 、 平成23年 マンション管理士試験 「問49」 など。
 再委託は、マンション管理適正化法第74条、
 「(再委託の制限)
  第七十四条  
マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。 」
 とあり、
 基幹事務については、これを一括して他人に委託してはなりませんが、その一部なら他人への委託はできますから、誤りです。



1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ


答え:2 (誤っているのは、 ウ、エ の2つ) (ここは、個数問題ですが、特に悩まない。)

問50

【問 50】 管理業務主任者(マンション管理適正化法第2粂第9号に規定する者をいう。)に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、誤っているものはどれか。

1 管理業務主任者は、登録を受けた事項のうち、転職などにより業務に従事するマンション管理業者に変更があった場合、管理業務主任者証の記載の訂正を受けなければならない。 

X 誤っている。 届出はするが、管理業務主任者証の訂正はない。 平成23年 マンション管理士試験 「問48」 、 平成20年 管理業務主任者試験 「問48」 
 管理業務主任者試験に合格すると、登録の申請をして(第59条)、欠格事項に該当しなければ、登録され、そして、管理業務主任者証の交付を申請し(第60条)、管理業務主任者証の交付があって初めて、管理業務主任者となれます。
 そこで、管理業務主任者の登録を受けた事項の変更となると、マンション管理適正化法第62条、
 「(登録事項の変更の届出等)
 第六十二条  第五十九条第一項の登録を受けた者は、
登録を受けた事項に変更があったときは、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
    2  管理業務主任者は、前項の規定による届出をする場合において、管理業務主任者証の記載事項に変更があったときは、当該届出に管理業務主任者証を添えて提出し、その訂正を受けなければならない。」
 とあり、
 1項の登録を受けた事項とは、
 管理業務主任者証の交付申請にあたって、提出するのは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第72条1項
 「(管理業務主任者登録簿の登載事項)
  第七十二条  法第五十九条第二項 に規定する国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
       一  住所 
       二  本籍(日本の国籍を有しない者にあっては、その者の有する国籍)及び性別
       三  試験の合格年月日及び合格証書番号
       四  法第五十九条第一項 の実務の経験を有する者である場合においては、申請時現在の実務の経験の期間及びその内容並びに従事していたマンション管理業者の商号又は名称及び登録番号
       五  法第五十九条第一項 の規定により能力を有すると認められた者である場合においては、当該認定の内容及び年月日
       六  
マンション管理業者の業務に従事する者にあっては、当該マンション管理業者の商号又は名称及び登録番号
       七  登録番号及び登録年月日
 (以下、略)」
 とあり、
 設問の、転職などにより業務に従事するマンション管理業者に変更があった場合には、6号に該当しますから、遅滞なく、変更届を、国土交通大臣に出しますが、交付されています管理業務主任者証には、業務に従事するマンション管理業者は記載されていませんので、訂正は受けませんから、誤りです。




2 管理業務主任者証の有効期間は5年であるが、有効期間の更新を受けようとする場合、交付の申請の日前6月以内に行われる登録講習機関が行う講習を受けなければならない。

○ 正しい。  平成23年 マンション管理士試験 「問48」 、 平成20年 管理業務主任者試験 「問48」 
  管理業務主任者証の有効期間や更新での講習は、マンション管理適正化法第61条
 「(管理業務主任者証の有効期間の更新)
  第六十一条  管理業務主任者証の有効期間は、申請により更新する。
     2  
前条第二項本文の規定は管理業務主任者証の有効期間の更新を受けようとする者について、同条第三項の規定は更新後の管理業務主任者証の有効期間について準用する。 」
 とあり、準用されています、前条は、マンション管理適正化法第60条で、
 「(管理業務主任者証の交付等)
  第六十条  前条第一項の登録を受けている者は、国土交通大臣に対し、氏名、生年月日その他国土交通省令で定める事項を記載した管理業務主任者証の交付を申請することができる。
    2  
管理業務主任者証の交付を受けようとする者は、第六十一条の二において準用する第四十一条の二から第四十一条の四までの規定により国土交通大臣の登録を受けた者(以下この節において「登録講習機関」という。)が国土交通省令で定めるところにより行う講習(以下この節において「講習」という。)で交付の申請の日前六月以内に行われるものを受けなければならない。ただし、試験に合格した日から一年以内に管理業務主任者証の交付を受けようとする者については、この限りでない。
    3  
管理業務主任者証の有効期間は、五年とする
    4  管理業務主任者は、前条第一項の登録が消除されたとき、又は管理業務主任者証がその効力を失ったときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に返納しなければならない。
    5  管理業務主任者は、第六十四条第二項の規定による禁止の処分を受けたときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。
    6  国土交通大臣は、前項の禁止の期間が満了した場合において、同項の規定により管理業務主任者証を提出した者から返還の請求があったときは、直ちに、当該管理業務主任者証を返還しなければならない。 」
 とあり、
 管理業務主任者証の有効期間は、3項により、5年で、その更新(新しい管理業務主任者証の交付)は、2項により、交付の申請の日前六月以内に行われるものを受けなければなりませんから、正しい。


3 管理業務主任者は、登録が消除されたとき、又は管理業務主任者証がその効力を失ったときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に返納しなければならない。

○ 正しい。 平成22年 管理業務主任者試験 「問48」 。
 管理業務主任者は、登録が消除されたとき、又は管理業務主任者証がその効力を失ったときは、マンション管理適正化法第60条
 「(管理業務主任者証の交付等)
  第六十条  前条第一項の登録を受けている者は、国土交通大臣に対し、氏名、生年月日その他国土交通省令で定める事項を記載した管理業務主任者証の交付を申請することができる。
    2  管理業務主任者証の交付を受けようとする者は、第六十一条の二において準用する第四十一条の二から第四十一条の四までの規定により国土交通大臣の登録を受けた者(以下この節において「登録講習機関」という。)が国土交通省令で定めるところにより行う講習(以下この節において「講習」という。)で交付の申請の日前六月以内に行われるものを受けなければならない。ただし、試験に合格した日から一年以内に管理業務主任者証の交付を受けようとする者については、この限りでない。
    3  管理業務主任者証の有効期間は、五年とする。
    4  
管理業務主任者は、前条第一項の登録が消除されたとき、又は管理業務主任者証がその効力を失ったときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に返納しなければならない
    5  管理業務主任者は、第六十四条第二項の規定による禁止の処分を受けたときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。
    6  国土交通大臣は、前項の禁止の期間が満了した場合において、同項の規定により管理業務主任者証を提出した者から返還の請求があったときは、直ちに、当該管理業務主任者証を返還しなければならない。」
 とあり、
 4項により、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に返納しなければなりませんから、正しい。



4 管理業務主任者は、国土交通大臣より事務の禁止処分を受けたときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。

○ 正しい。
 まず、国土交通大臣より事務の禁止処分は、マンション管理適正化法第64条にあります。
 「(指示及び事務の禁止)
  第六十四条  国土交通大臣は、管理業務主任者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該管理業務主任者に対し、必要な指示をすることができる。
       一  マンション管理業者に自己が専任の管理業務主任者として従事している事務所以外の事務所の専任の管理業務主任者である旨の表示をすることを許し、当該マンション管理業者がその旨の表示をしたとき。
       二  他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して管理業務主任者である旨の表示をしたとき。
       三  管理業務主任者として行う事務に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとき。
    2  
国土交通大臣は、管理業務主任者が前項各号のいずれかに該当するとき、又は同項の規定による指示に従わないときは、当該管理業務主任者に対し、一年以内の期間を定めて、管理業務主任者としてすべき事務を行うことを禁止することができる。」
 すると、
 選択肢3で引用しました、 マンション管理適正化法第60条5項
 「5  
管理業務主任者は、第六十四条第二項の規定による禁止の処分を受けたときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。」に該当しますから、正しい。


答え:1

ここまで、問50


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2013年 3月23日:「問50」選択肢2に、適用条文第61条を入れた。
2013年 2月22日:社団法人:高層住宅管理業協会の出題ミス「問6」、「問29」の追加を入れたり、再確認して、文を追記、訂正などした。
2013年 1月26日:解説に 「赤字」 や 誤字・脱字などの確認をした。
2013年 1月18日:社団法人:高層住宅管理業協会の正解発表を入れた。
2013年 1月16日:第1稿 Up
2013年 1月12日:解説開始
問題文Up:2012年12月18日

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