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マンション管理士管理業務主任者 出題分野 分 析 編

管理業務主任者についての分析は、マンション管理士の下の方にあります。

なお、平成13年から平成26年までの、マンション管理士・管理業務主任者試験問題とその解説は、
「目指せ! マンション管理士・管理業務主任者」のサイトの、「過去問題」にありますから、ご利用ください。


更新記録
2015年 2月18日: 平成26年のデータを入れた。

1.マンション管理士試験 出題分野分析編

◎平成13年から平成26年までの、マンション管理士試験で出題されている法律・分野を纏めると以下のようになる。

  この出題分野をダラーと眺めるだけでなく、どこを勉強すればいいのか、合格への参考にしてください。
  出題の範囲は実に広いですよ。
  基本テキストだけでは、カバーできていない項目の知識を図書館なり、他の参考書から取り入れないと、上位の合格圏には入れません!
  自分が不得意とする分野があれば、早めの対応が必要です。

区分 分野 年度(平成) 合計 出題率 順位
13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年
民法・区分法 民法 3 2 5 3 3 2 4 3 4 5 2 4 3 3 46 6.6% 5
区分所有法 11 7 12 11 6 9 8 8 10 6 9 2 8 5 112 16.0% 1
民法+区分法   11 2 4 10 6 4 6 4 6 5 9 4 5 76 10.9% 2
民法+不登法           1   1   1         3 0.4%  
民法+区分所有法+品質           1         1       2 0.3%  
区分所有法+不登法           1   1 1         1 4 0.6%  
マンションの建替の円滑化法     1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 1.7%  
民法+失火法             1               1 0.1%  
民法+区分法+不登法+借地借家法               1            1 2 0.3%  
民法+区分法+民事執行法               1       2     3 0.4%  
民法+利息制限法+消費者契約法               1             1 0.1%  
民法+民事再生法、破産法                 1     1     2 0.3%  
民法+品質法                         1   1 0.1%
民法+借地借家法                         2 1 3 0.4%
被災区分建物再建措置法                     1     1 2 0.3%  
小計 14 20 20 19 20 21 18 23 21 19 19 19 19 18 270 38.6%  
住宅関係法 災害に関連した法律 1       1                   2 0.3%  
不動産登記法 3 1 1       1       1 1 1   9 1.4%  
宅地建物取引業法 2                           2 0.3%  
瑕疵担保責任とアフターサービス 1 1 1                 1   5 0.7%  
住宅の品質確保の促進法 1 1                         2 0.3%  
品確法+特定+長期優良+建築基準法                   1         1 0.1%  
耐震改修法 1 1 0.1%
小計 8 3 2 0 1 0 1 0 0 1 1 2 1 2 22 3.1%  
都市・建築 都市計画法 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 14 2.0%  
建築基準法 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 23 3.3%  
小計 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 37 5.3%  
設備関係法 浄化槽法   1                         1 0.1%  
電気・工事   2                         2 0.3%  
水道法 1   1 1 1 1   1 1 1 1 1 1 1 12 1.7%  
下水道法       1             1       1 0.1%  
消防法 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 15 2.1%  
警備業法   1         1           1 1 4 0.6%  
郵便法     1                       1 0.1%  
自動車の保管場所の確保法 1                           1 0.1%  
小計 3 6 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 37 5.3%  
管理規約・委託契約など マンション標準管理規約(単棟型) 2 1 4 4 5 6 6 4 6 8 6 3 5 5 65 9.32% 3
区分所有法+標準管理規約 2 1 1   1   2       1 2 2 2 14 2.08%  
マンション標準管理規約(単棟+団地)                         1   1 0.1%
マンション標準管理規約(団地型)       1   1           1   1 4 0.6%  
マンション標準管理規約(複合用途型)             1       1 1   1 4 0.6%  
マンション標準管理規約(団地+複合型)                   1         1 0.1%  
訴訟(民亊訴訟法も) 1 1 1 2                     5 0.8%  
マンション標準管理委託契約書・出納       1 1       1       1   4 0.5%  
区分所有法+標準管理委託契約書               1             1 0.1%  
小計 5 3 6 8 7 7 9 5 7 9 8 7 9 9 99 14.18%  
会計 会計 1 2 1 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 2 24 3.4%  
滞納 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0   1 0.1%  
税法                       1 0   1 0.1%  
小計 2 2 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 2 26 3.7%  

修繕・維持など

 

長期修繕計画 1 1   1   1 1 1 1   1   1 1 10 1.4%  
建物構造 1 1     2           1       5 0.8%  
排水・トラップ・清掃 1 1 1     1     1   2 1 1 1 10 1.4%  
リフォーム 1                           1 0.1%  
設備・給水・給湯 1 1 1   3 1 1 1 1 2 1 1 2 2 18 2.6%  
維持保全・予防 2         1   1   1 1 1 1   8 1.2%  
劣化診断・外壁診断 1 2 2 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 18 2.6%  
改修工事・防水工事     1 1     1               3 0.5%  
修繕工事・大規模修繕工事 2 1 1 1 1   1           1   8 1.2%  
遮音・断熱     1   1 1   1 1   2   1 1 8 1.3%  
建築材料・コンクリート     1   1 1       1 1 1   1 7 1.0%  
耐震・構造     1 1 1 1 1   1 1   1 2   10 1.4%  
バリアーフリー・高齢者・長寿対応   1   1           1   1     4 0.6%  
換気・結露     1 1       1 1           4 0.6%  
設備計画・設備機器       2     1         1     4 0.6%  
配管       1         1           2 0.3%  
防犯           1   1 1 1 1 1     6 0.9%  
省エネルギー           1 1               2 0.3%  
石綿             1               1 0.1%  
消防用設備             1     1         2 0.3%  
環境               1             1 0.1%  
駐車場               1             1 0.1%  
電気設備               1             1 0.1%  
マンション供給方式                   1         1 0.1%  
積立金                       1   1 2 0.3%  
避難計画                       1     1 0.1%  
小計 10 8 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11 10 9 139 19.9%  
適正化 マンションの管理の適正化指針 1 1 1 1 0 0 1 1 0 0 0 0 1 1 8 1.1%  
マンション管理適正化法 4 4 4 4 5 5 4 4 5 5 5 5 4 4 62 8.9% 4
小計 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 70 10.0%  
                                   
合計 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 700 100%  
 合格最低基準 38 36 38 30 34 37 36 37 34 37 36 34 38 36 36    
合格率 7.4% 7.0% 8.0% 8.8% 7.3% 8.3% 7.4% 8.6% 7.6% 8.6% 9.3% 9.1% 8.2% 8.2% 7.9%    

*平成13年から平成26年までのマンション管理士試験の出題分野をまとめてグラフにすると以下のようになる。


*平成26年 マンション管理士試験 分析

*全体の感想
  平成26年度のマンション管理士試験問題の解説をしてた全体の感想としては、昨年よりは、少し難しいということだ。
 マンション管理士を目指す人も年々減少しているが、合格圏は、上位7%から8%以内に設定しているため、昨年の50問中38問以上正解が、平成26年では50問中36問以上正解と、2問も下がっている。

 法令においては、過去に出題された内容を、少しばかり捻った方向から出題があったり、法改正があった、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法(被災区分建物再建措置法)(問11)」や「建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修法)(問42)」は、出題されると警告したが、ここまで細かな箇所から出題されるとは、思っていなかった。

 時間のかかる面倒な出題もあった。
 「問2」の敷地利用権、「問16」の滞納された管理費の相続、「問31」の決議の人数などは、解説にも時間がかかり面倒な出題だった。

 管理業務主任者試験では、かなり出題のウエイトを占めている「マンション標準管理委託契約書」からは、平成26年でも出題がなかった。

  *民法・区分所有法など
   
民法や区分所有法を組合わせた分野からは、、例年並みの18問が出題されている。
    「問5」の定数や、「問6」の規約事項は少し難しいか。
    「問19」のようにマンションの建替えの円滑化等に関する法律からも、必ず1問は出題されるので、この法律も眼をとおしておくこと。
      
  *住宅関係法
   
瑕疵担保責任が平成25年では出題されなかったが、平成26年では、また戻ってきた。

  *設備関係法
    
例年のように、水道法(問22)と消防法(問23)、そして、昨年に続いて警備業法(問24)から1問づつ出た。
    水道法の水質検査で「大腸菌の検査」が入っているとか、いないとかまでは知らない。


  *都市計画・建築基準法
   
都市計画法と建築基準法からは、例年のように、1問づつ出ている。
   都市計画法の方(問21)は、条文どおりだったが、建築基準法(問20)は、かなりの難問だった。

  *管理規約・委託契約
    
標準管理規約からだけ、9問出ている。 
    
昨年は、気まぐれ的に、標準管理委託契約からも1問出たが、例年のパターンに戻った?
    出題内容としては、「問28」のように、すこしばかり難問もあった。

  *会計
   
比較貸借対照表(問34)と積立保険金(問35)の仕訳を訊いているが、マンションの会計基準が整備されない以上、会計を出題することは、実に不適切だ。
    もう会計の出題は、止めるべきだ。

  *修繕・維持など
   
9問出たが、「問41」の防湿層のように、また過去問題にはなかった新しい用語を出題している。
   多くの出題は過去問題から推察できるが、ここで他の受験者に差をつけるには、もう図書館に通って雑学を身につける必要がある。

  *適正化法
    ここは、管理業務主任者試験の合格者には免除される5問である。

    多くのマンション管理士試験を受ける人は、管理業務主任者の資格をもっているので、初めてマンション管理士を受ける人は、この5問は全問正解を目指さないと、合格が難しい。
   マンションの管理の適正化に関する指針からの出題は、気まぐれ的に時々出題があるので、これは読んでおくこと。
   マンション管理適正化法からの4問は、もう、私の平成13年からの過去問題解説の「問46」から「問50」までをやっていれば、怖くはない。


*平成25年 マンション管理士試験 分析

*全体の感想
 まず、平成25年のマンション管理士試験問題の解説をして感じたのは、例年より、出題内容が易しいである。

 殆どの設問が条文のままの出題で、これでは解釈上でも判断が分かれるなどの疑問点がない。

 マンション管理の現場での応用問題や、法律の解釈で自己の判断が求められていないために、これでは、私が解説している「超解説 区分所有法」の正論の部分だけで、正解になる。

 ●どうして、マンション管理士試験問題が易しくなったのか!
   この平成25年の出題が、こんなに易しくなったのは、昨年(平成24年)では、不動産登記や刑法での執行猶予の解釈など曖昧な記述も多く、それが出題ミスにも繋がったことを大きく反省した結果のようだ。(参考:下の平成24年の感想)

  また、高度な解釈が求められる出題もなく、昨年のような変な長文もない。

 これでは、例年のように、マンション管理士の合格率を上位 7%〜8% とするなら、50問中40問前後の正解が合格範囲かと思っていたら、発表では 38問以上(合格率 8.2%) で合格している。
 確かに、この人気のないマンション管理士の受験生のレベルが年々下がっていることは否めない。

 *民法・区分所有法など

  民法・区分所有法関係では、例年のように19問でた。
  多くの出題は、そんなに難しい内容ではなかった。
 「問6」の駐車場利用権の分譲も判例が中心で「公序良俗」や「委任」を絡めているが、正解は導きだせると思う。
 「問11」の罰則はやや目新しい切り口で、少し難しかったか。
 「問12」の二重売買契約や「問13」の物上代位も単にマンション管理士・管理業務主任者の勉強をしている人には難しかったか。
これらは、宅地建物取引主任者から流れてきた人には、有利だったかも。
 「問14」の手付けの倍返しや「問30」のシェア・ハウスの出題は、時期を捉えていていい出題だった。

 *住宅関係法
  平成25年では、不動産登記法の1問しか出ておらず、例年の瑕疵担保責任の出題がないのが、気になる。

 *都市計画・建築基準法
  例年のように、都市計画法から1問、建築基準法から1問でたが、条文のままだった。
 
 *設備関係法
 水道法、消防法、そして、警備業法から1問づつ出た。
 消防法、警備業法からは新しい条文からでているので、受験生は戸惑ったようだ。

 *管理規約・委託契約
  管理規約関係で8問、委託契約書からは、1問出た。
  委託契約書からの出題は、平成21年以来だった。

  ここも条文のままで、それほど難しくはない。

 *会計
  平成24年までは、例年2問、訳の分らない出題で、私も度々糾弾してきたが、出題元の 公益財団法人 マンション管理センター も出題の不適切がわかり、とうとう、1問だけの出題に落ち着いたのか? 

  前年の平成24年は、会計での不適切な出題に対して態度を改めたようで、税がでたが、これも悪問であったことを反省して、平成25年では税関係は出題がない。
 
 *修繕・維持など
  例年のように10問でた。多くは、過去問題の焼き直しでている。
 しかし、「問41」のバットレスのように、ところ、どころに新しい言葉を入れてくるので、相変わらず雑学が必要とされるのは、変わりない。

 *適正化法
  ここは、管理業務主任者試験の合格者には免除される5問である。

  指針からは平成20年を最後に出ていなかったが、平成25年では1問久しぶりに出た。
 後の4問も条文の通りで、昨年のような、もめる内容はない。


*平成24年マンション管理士 試験問題分析

*全体の感想
  私も平成13年からの、マンション管理士・管理業務主任者試験の解説をやってきているが、今年(平成24年)のマンション管理士試験では、平成23年でも指摘した以上に、出題文の曖昧さが目立つ。
  出題委員のレベルが下がったようで、「問16」の管理組合を区分所有者全員と捉える強引さ、「問28」での専有部分への立ち入りなどの判断の明確でないものなどの出題では、もう解説が嫌になるような文章が多い。

 ◎出題ミスがあった!
  その試験委員の程度が下がったことのいい例が、「問24」の出題ミスである。
 通常、正解肢は、1つしかないところを、「又は」と「及び」と法律を学ぶ人間なら、入門編として学ぶ言葉を間違えて出題してしまい、2つの正解肢にしてしまった。
 これは、国家資格であるマンション管理士試験を請け負っている、財団法人 マンション管理センター としては、単純なお詫び文:

 ※問24については、3又は4のいずれも正解として取り扱うこととしました。複数解となる問題がありましたことをお詫び申し上げますとともに、再発防止に努めてまいります。

 だけで済ませているが、ここは、もっと顛末を説明する責任がある。
 実に、財団法人 マンション管理センターの対応は、傲慢であり、許されない。

 ◎出題文が長すぎる!
 「問3」では、1ページを使い、また登場人物も多い出題があった。
  大体、マンション管理士なり管理業務主任者試験では、試験時間は、2時間と限られていることを考えると、例年より受験生に負担をかける長文の出題は、不適切だ。

 ◎会計での出題傾向が変わった!?
 例年、会計からは、2問が出題され、うち1問は、仕訳で、もう1問は比較貸借対照表などが出ていたが、今年(平成24年)は、1問は、例年の仕訳だったが、もう1問は税法になった。
 これも例年指摘してきたが、マンションでの会計・経理の処理については、明確な基準がなく、多くは管理業務を受託している、管理業者のパソコンの会計ソフトで処理をしているため、比較貸借対照表だけでなく、勘定科目の採用も業者によって異なっているのが現状である。
 そこで、出題方法を変更したのはいいが、どこまで、マンション管理の実態を知っているかは、今後の出題が楽しみだ。

 ◎合格率が上がっている!
  例年マンション管理士の合格率は、傾向として受験生の上位 7〜8% に設定していると見ていたが、昨年(平成23年)では、9.3% で、今年(平成24年)は、9.1% と、過去より、合格率が上がってきている。
 この傾向は続くのか?
 しかし、マンション管理士の資格をとっても、食えない資格であり、マンション管理士の数だけを増やしても意味がないが。

  *民法・区分所有法など
   
全体で、19問 と例年の通り、一番多い出題数であった。
   「問1」 の法律上当然は、区分所有法での専有部分や共用部分の区分けが、法律上当然ではないので、もう出題を止めたかと思っていたら、久しぶりに出た。
   「問3」の長文の出題は不適切だ。
   「問6」の管理所有はもう出題を止めるべきだ。
   「問16」の民法第717条の工作物責任において、区分所有法でも民法でも定義のない、管理組合を直ちに区分所有者の全員と結びつける出題は、間違いだ。

  *住宅関係法
   
不動産登記法と瑕疵担保責任が出たが、不動産登記法の所有権保存登記は新しい。  

  *都市計画・建築基準法
   
例年のように2問出たが、都市計画法は引掛け問題だった。

  *設備関係法
   
ここは、水道法と消防法が1問ずつでたが、消防法は正解理由が分からない。酷い出題だ。

  *管理規約・委託契約
   
合計7問出たが、管理業務主任者試験と違って、標準管理委託契約書からはでていないのは、特筆ものだ。

  *会計
   
例年のように2問でたが、平成24年からは、全体の感想でも述べたが、1問は税になったのは、今後対応が変わるかも。

  *修繕・維持など
   
例年のように、11問でた。「問45」のバイオメトリクス錠とは、新しい。
   本当に、この分野の知識は、参考書がないので、雑学が必要。図書館で、様々な本を読むより、対応策はない。

  *適正化法
   例年の通り、5問でたが、「問47」の選択肢「3 マンション管理士は、マンション管理士の職責に反し、又は職責の遂行に著しく悪影響を及ぼすような行為で、マンション管理士としての職業倫理に反するような行為等、マンション管理士の資格やその業務に対する社会的信用や評価を損なうような行為をしてはならない。」を適正と判断するのは、もう、酷過ぎる出題だ。
    また、「問49」の「マンション管理適正化推進センターが行う業務」は、マンション管理士にとって、関係がない出題で、これも適切でない。


*平成23年マンション管理士 試験分析

*全体の感想
 マンション管理士試験も、平成13年から始まり、平成23年で11年目を迎えたわけだ。
 そこで、過去の出題傾向からみると、平成23年は、出題方法をかなり以前より変更してきたが、全体として出題の文章が下手である。 
 出題にあたっての条件の付け方がまずい。特に「問25」での「区分所有法によれば」では、正解が導かれない。

 また、「委任状」の出題が例年みられるようになったが、マンションの管理組合の総会(集会)においては、標準管理規約では代理人の扱いを限定していること。また、議決権行使書があまり用いられていない現実や、委任状の扱い方についての明確なルールも無いのに、正誤を求めている出題を出すのは適切でない。
今年も「問29」での出題が、資格受験校でも正誤が分かれて、議論を呼んでいる。

 難易度での全体の印象としては、例年よりやや易しいと感じたが、合格点は、例年のように36点(50問中)であったのは、かなりマンション管理士の受験生のレベルが落ちてきているようだ。

 平成23年3月11日に発生した「東北地方太平洋沖地震」の影響は、マンション管理士試験でも、「問7」「問10」、そして、「問25」などに反映された。
 節電の「問40」も、この震災関係からだ。

  *民法・区分所有法など
    全体で19問とほぼ例年のとおりであった。民法、区分所有法での単独の出題でなく、「民法+区分所有法によれば」の複合で出題されるので、注意のこと。

    「問3」の「相隣関係」の出題は、区分所有法での管理者の権限と民法での扱いがまだ明確でない現在では、出題として実に不適切であった。

    また、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」からの出題の「問19」は、定義文である「区分所有権等」が、同法第45条にあるという、通常の法令の例外箇所からの、正誤を求めていて、これまた、出題としては、不適切極まりない!

  *住宅関係法
    不動産登記法から1問出ているが、ここは、管理業務主任者試験では、瑕疵担保とアフターサービスや宅地建物取引業法などかなりの出題があるのと比較して、1問とは少なくて特異である。

  *都市計画・建築基準法
    ここは、例年のように、都市計画法「問21」と建築基準法{問20」共に1問づつで、内容としても、過去問題と変わりはなかった。

  *設備関係法
    水道法「問22」、と消防法「問23」が出ている。水道法の方は、比較的推定が可能であったが、消防法の方はしっかりと覚えていないと出来なかったようだ。

  *管理規約・委託契約
    管理規約からは、単棟型を中心に、複合型も含めて8問出ているが、標準管理委託契約の方からは出題がないのが、管理業務主任者試験と異なっている点だ。

    出題の内容としては、それほど難しくはなかった。

  *会計
    2問の出題は例年のとおりで、内容としても、それほど難しくはない。

  *修繕・維持など
    構造やコンクリートなどは過去問題の流れにあるが、「問44」の雨水の排水設備にみられるように、ここからは、必ず新しいものが出題されるので、受験生は、図書館などで、雑学的に知識を増やしておかないと、上位の7から8%に入れない。

  *適正化法
    例年のとおり、5問の出題だけど、かなり捻った出題で、条文をしっかりと理解していないと、全問の正解は難しい。


*平成22年 分析

*全体の感想
  平成22年のマンション管理士試験の全体的な感想としては、過去と比較して、易しかった。
  平成21年では合格点が34点以上で合格率が、7.6%であったのが、平成22年では、合格点が37点と3点も上がっていても、合格率は8.6%となっていることからも分かる。

  専門的な分野からの訳の分からない部分からの出題がない。ただ、出題の範囲が広く、過去問題を中心に構成されている基本書だけでは、他の人に差がつかない。雑学的に、関係の箇所を多く読んでおくことが必要だ。

 管理業務主任者試験と比較すると、何個あるかときく、個数問題が1問と少ない。

◎民法・区分所有法関係
 基本的に民法と区分所有法からの出題方法には変わりはない。
 この分野だけで、全体の出題数の40%近く(39.0%)を占めている。まず、受験生は基本として、民法と区分所有法は押さえておくこと。
 マンションの建替えの円滑化法からも、毎年1問はでるので、この法律にも注意のこと。

 不動産登記法からも1問は出題があるので、この法令にも目をとおしておくこと。

 都市計画法と建築基準法からは、過去、都市計画法は1問、建築基準法からは2問ずつ出ていたが、平成22年では、都市計画法からの1問は、変わりないが、建築基準法からは、1問ととなり、各種の選択肢で1つと、建築基準法の扱いレベルが落ちている。

◎設備法令関係
  ここの、水道法と消防法は、共に過去問題をやっていれば、なんとか正解ができる。

◎管理規約・業務委託契約書関係
 マンション管理士試験では、管理規約からだけの出題で、業務委託契約書からは、出題がない。
 ここらが、管理業務主任者試験では、かなり業務委託契約書からの出題がある点で明確な、棲み分けとなっている。

◎会計
 平成22年の会計の2つの出題は、例年と比較して面倒ではなかった。

◎修繕・維持など
 コンクリートや外壁の調査などは、過去問題をやっていれば、答えは簡単だった。
 しかし、マンションの供給方式「問40」は、目新しかったが、まあまあ回答が出来る範囲だ。
 「問41」の長寿社会対応は、細かすぎて、適切な出題でない。
 給水や消防設備もどうにか解答できるか。

◎適正化法
 指針からは、出題がない。
 平成22年のマンション管理士・管理業務主任者試験での特筆すべきは、例年なら、その年の4月1日施行の法令から出題されるのが、5月1日に変更されたことだ。
 これにより、管理業者の財産と管理組合の財産を分別する方式を規定した、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条関係が出題の範囲になり、「問50」で出題されたが、これは、私が、何度も注意していたので、問題なく正解ができたと思う。

 他の出題範囲は、もう、過去9年でもあちらこちらで出題された分野で、私の「平成13年〜平成21年までの過去問題解説」で勉強した人は、簡単に解答出来たでしょう。


* 平成21年のマンション管理士試験の内容分析

 ●全体の感想
     資格校での合格予想点は、36、37点などがあり、全体としては易しいと思われていたのが、正式の発表では、合格点は34点と低くなっていた。
     私の感覚でも、まあ昨年並みの、36、37点のレベルととらえていた。
     しかし、合格点は34点と低く、今までの受験者よりも、平成21年は受験生のレベルが下がったのか、資格校の予想が狂ったのか、このあたりは定かではないが、受験生も毎年減少している状況を、国土交通省とその天下り先機関のマンション管理センターはどう捉えているのか。
     私の判断では、とっても食えない資格「マンション管理士」の人気がなくなり、受験生のレベレが下がったとみます。
     このままでは、マンション管理士の将来像が見えてこない。

   ○法令系
    基本の区分所有法と民法からの出題傾向は変わらないが、民事再生法を絡めた出題(問16)は、難しかった。
    管理業務主任者試験ではよく出ている、宅地建物取引業法と瑕疵担保とアフターサービース絡みの出題は、昨年(平成20年)に続いてない。
    都市計画法の1問と建築基準法からの2問の出題は変わっていない。
    下水道法や消防法からも各1問も変わっていない。

   ○管理規約・委託契約
     出題数はあまり変わりはないが、使用細則などで「禁煙」を問う(問27)のは、どうかと思う。

   ○会計
    珍問・奇問としか言いようがない出題傾向になってきている。
    マンションの管理組合での会計基準には明確なものがないのに、「正味財産」の増減や資金の範囲まで絡めた出題は、会計や税理など他の専門家からも弾劾されてしかるべきだ。

   ○修繕・維持
    どうやら、出題傾向としては、落ち着いてきているようだ。
    新しい技術の勉強も入っていて、出題としては前向きで評価は出来あるが、この分野に対応した参考書がないので、受験生としては困るけど。
    設備の部分は、管理業務主任者試験でもでているので、ここは、マンション管理士試験の過去問題だけでなく管理業務主任者試験の過去問題もやっておくこと。

   ○適正化
    ここは、過去問題の繰り返しになっているので、受験生は5問全問ともとりたいところ。


*平成20年のマンション管理士試験の内容について

 ●法令について
  過去の出題とかなり出題傾向が変わった。出題の担当者が変わったのか。
  法科大学院的な出題から、実務的な条文を知っていれば答えができそうである。

 ●過去問からの出題が多い。
  マンション管理士試験も平成13年から始まり、今まではいつも目新しい出題で戸惑ったが、今回は戸惑うのは、利息制限法ぐらいである。
  私のホームページで過去問をしっかりやった人達には、法令は易しく感じたと思う。

 ●区分所有法からの出題
   大分、出題のネタがなくなったようで、今まで出題されていない、あまり重要でない条項からの出題が多い。
   私の、区分所有法解説をみるとよく分かる。過去未記入の部分が、H20年と新しく入っている。

 ●宅地建物取引業からの出題が、このところない。

 ●瑕疵担保責任も出題がない。
   これらは、管理業務主任者試験では、必須といっていいほど出題があるが、マンション管理士試験では、出題がない。
  傾向としては、際立っている。

 ●会計
  相変わらず、奇問・珍問だ。「正しく決算を行えば」なんて設問でいうか。
  正しくない会計なんて管理組合であるのか!

 ●設備関係
  ここは、多くが過去問からも出ているが、基本的に参考書がなくて勉強ができない部分からの出題が多い。
  参考書がないということは、他の受験生も出来ないってことと割り切ること。
  でも、ここの1問、2問で正解が出せるか、どうかが合格の分かれ目になるけど。

 ●修繕・維持関係
  ここが、例年20%近くの出題があることも注意のこと。
  建築関係の参考書を、図書館で読みあさるより、対策はない。


*平成19年度 分析   
  ・区分所有法での、定義は例年より、易しい。   
  ・不法行為は、例年のとおり。   
  ・失火に関する法律は、初めて   
  ・不動産登記法からは、単独で出題あり。   
  ・「問27」の白紙委任状は、出題として、不適当だ。   
  ・標準管理規約は、団地型から、初めて「複合型」の出題となった。   
  ・標準管理委託契約からは、出題がない。管理業務主任者試験と住み分けをしたのか。   
  ・今まで出ていた、「水道法」からの出題がない。   
  ・事例が増えている。勉強と実例で判断を求められている。   
  ・「建替え円滑化法」からは、権利変換がでた。細かい。   
  ・会計は、仕訳のできることが前提だけど、収支報告書の体裁も実物を知っていないとできない。難しい。   
  ・設備の出題数は、過去と同じ。しかし、過去問題からできるのもあるが、知らないものは多い。   
  ・設備の法令は、過去問題から。   
  ・警備業法は、再度。   
  ・修理・維持関係は、石綿など、毎年新しい分野から追加出題されている。まだ、この分野をカバーする、参考書はない?   
  ・「マンションの管理の適正化指針」は、途絶えていたが、また、出題された。


*平成13年から平成18年をまとめて分析

*平成13年から平成18年までは、私もあまり、「目指せ! マンション管理士・管理業務主任者」というホームページの作成に精をだしていないので、まとめて分析をする。

過去6年間の傾向としては、当然のことながら、単独での区分所有法が約19%を占めていて、1位であるが、民法と区分所有法とを組み合わせた、複合問題もかなり増えている。   
単独での民法も、2、3問はでている。   
傾向としては、他の不動産登記法などとの複合問題が増加していくようだ。
  
 ・不動産登記法は単独での出題がなくなって、複合問題になっている。   
 ・宅地建物取引業法
は平成14年から、出題されていない。   
 ・都市計画法
は1問、建築基準法は2問とこれは毎年出題されているので、必ず押さえておくこと。   
 ・水道法
消防法も出題傾向は高い。一度は眼をとおしておく法律だ。   
 ・管理規約
は、内容としても比較分かりやすいので、勉強は楽だろう。   コメントまで読んでおくこと。   
 ・会計(仕訳)も、2問でているので、発生主義での未収金など、今後も実務でも重要視される項目だ。   しかし、勘定科目の設定などで解説書も説明が充分でないの勉強がしづらい。   
 ・修繕や維持、設備
は劣化を中心に幅広く勉強が必要だけど、適当な参考書がない。   
  コンクリート関係、建材関係を建築の参考書を基本に勉強するといい。   それでも、カバーできない出題もあるが、じっくりと問題を読めば、おかしな記述はわかることも多い。   
 ・マンションの管理の適正化指針
からは、毎年1問、マンション管理適正化法からは、毎年4問、出題されていたが、最近は「指針」の方は出題の種が切れたようで、「適正化法」から5問になっている。    この5問は、管理業務主任者試験との関係で決まりである。   ここは、難しくないので、5問満点は取りたい分野である。   
  


2.管理業務主任者試験 出題分析編

◎平成13年から平成26年までの、管理業務主任者試験での、出題されている法律・分野を纏めると以下のようになる。

 なお、出題はないが、分野としてあるのは、過去にマンション管理士試験で出題された項目である。

 この、マンション管理士・管理業務主任者試験での、出題分野の広さがわかる。

 また、設備関係では常に新しい分野からの出題があり、過去問題からでは、合格点までがカバーできないことも分かる。
 他の受験生に差をつけ、合格するためには、自分の不得意な分野を無くし、1点でも多くの正解を出すことです。

区分 分野 年度(平成) 合計 出題率 順位
13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年
民法・区分法 民法 5 4 5 6 6 7 5 6 5 3 9 9 2 6 78 11.1% 2位
区分所有法 7 8 7 5 5 4 4 4 4 6 5 2 2 5 68 9.7% 3位
民法+区分法 1 0 2 2 1 2 2 2 1 3 1 3 5 4 29 4.1%  
民法+不登法     1                        1 0.1%  
民法+区分所有法+品質                              0 0.0%  
区分所有法+不登法   1                         1 0.1%  
マンションの建替の円滑化法     1 1 1   1         1     5 0.7%  
民法+失火法                             0 0.0%  
民法+借地借家法     1                 1     2 0.3%  
民法+被災区分所有再建             1               1 0.1%  
民法+区分法+借地借家法               1     1   1   3 0.4%  
民法+区分所有法+一般財団                 1       1   2 0.3%  
民法+区分所有法+破産法                 1           1 0.1%  
民法+民事訴訟法                   1   1     2 0.3%  
小計 13 13 17 14 13 13 13 13 12 13 16 17 11 15 193 27.6%  
住宅関係法 災害に関連した法律                             0 0.0%  
不動産登記法           1     1   1   1   4 0.6%  
宅地建物取引業法 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 15 2.9%  
瑕疵担保責任とアフターサービス 3 1 2 1 2 1 2 1 1 2   2 1 1 20 2.9%  
住宅の品質確保の促進法 1 1 2 1 0 1 1   1 1       1 10 1.4%  
建築物の耐震改修の促進に関する法律   1           1     1     1 4 0.6%  
消費者契約法         1 1         1     1 4 0.6%  
個人情報の保護に関する法律         1     1   1     1   4 0.6%  
エネルギーの使用の合理化に関する法律           1                 1 0.1%  
借地借家法           1 1 1 1 1 1     1 7 1.9%  
高齢者、障害者の移動円滑化法               1             1 0.1%  
小計 5 4 5 4 5 7 5 6 5 6 5 3 4 6 70 10.0%  
都市・建築 都市計画法                         0   0 0.0%  
建築基準法 3 7 2 5 3 2 5 4 3 3 4 3 3 3 50 7.1% 4位
小計 3 7 2 5 3 2 5 4 3 3 4 3 3 3 50 7.1%  
設備関係法 浄化槽法・浄化槽 1               1           2 0.3%  
水道法・貯水槽 1   1  1                     3 0.4%  
下水道法                             0 0.0%  
消防法 1 1 1 1 0 1 0   1 1   1 2   10 1.4%  
消防法+建築基準法                         1 1 2 0.3%
警備業法                             0 0.0%  
郵便法                             0 0.0%  
自動車の保管場所の確保法                             0 0.0%  
消防法+警備業法+自動車の保管場所の確保法+動物愛護法               1       1     2 0.3.%  
新バリアフリー+動物愛護+自動車+消防                 1           1 0.1%  
警備+新バリア+住生活+自動車                         1   1  0.1%  
小計 3 1 2 2 0 1 0 1 3 1 0 2 4 1 21 3.0%  
管理規約・委託契約など マンション標準管理規約(単棟型) 7 5 4 7 4 8 6 7 8 4 5 5 7 4 81 11.6% 1位
区分所有法+標準管理規約 1 2 0 1 3 0 1     2   1 4 3 18 2.6%  
マンション標準管理規約(団地型)                 1           1 0.1%  
マンション標準管理規約(複合用途型)                 0           0 0.0%  
訴訟(民亊訴訟法も) 1 0 0 1 1 1 1   1   1       7 1.0%  
マンション標準管理委託契約書 1 4 4 5 4 3 3 4 3 3 4 3 5 3 49 7.0%  
滞納               1   1         2 0.3%  
委任状               1             1 0.1%  
小計 10 11 8 14 12 12 11 13 13 10 10 9 16 10 159 22.7%  
会計 会計 1 0 0 0 0 0 1 2 1 2         7 1.0%  
滞納   1                         1 0.1%  
税務(税法・消費税法) 1 1 1 1 1 1 1   1 1 1 1   1 12 1.7%  
仕訳 3 1 1 2 2 2 2   2   2 2 2 2 23 3.3%  
小計 5 3 2 3 3 3 4 2 4 3 3 3 2 3 43 6.1%  
修繕・維持など 長期修繕計画   1 1               1     1 4 0.6%  
建物構造 1   1               1       3 0.4%  
排水・トラップ・浄化槽     1 1 1         1 1   1 1 7 1.9%  
昇降機(エレベーター) 1 0 1 0 1 1   1     1       6 0.9%  
リフォーム                             0 0.0%  
設備・給水・給湯 1 0 0 0 1 1 1 1   2   2 1 1 11 1.6%  
維持保全・予防   1 0 0 0 0 0               1 0.1%  
劣化診断・外壁診断・調査   1 2 0 1 1 0 1     1       7 1.0%  
改修工事・防水工事           2 0   1           3 0.4%  
修繕工事・大規模修繕工事   1 0 0 1 0 0               2 0.3%  
遮音・断熱・熱環境                 1       1 1  3 0.4%  
コンクリート 1 1 1 0 1 0 2 1   1   2 1 1 12 1.7%  
給湯設備     1 0 1 0 0               2 0.3%  
シックハウス対策     1 1 0 0 0               2 0.3%  
仕上げ材         1              1     2 0.3%  
建築材料 1                           1 0.1%  
耐震・構造 1 1 0 0 0 0 0 1   2   1     6 0.9%  
バリアーフリー・高齢者対応                             0 0.0%  
避雷設備       1 0 0 1               2 0.3%  
換気・結露         1 0 1         1     3 0.5%  
設備計画                             0 0.0%  
ガス設備           1 0               1 0.1%  
配管               1             1 0.1%  
スプリンクラー             1               1 0.1%  
駐車場設備             1               1 0.1%  
防犯・ルクス                           1 1 0.1%  
省エネルギー                     1 1     2 0.3%  
石綿(アスベスト)           1 0               1 0.1%  
消防用設備                             0 0.0%  
ディスポーザー                 1           1 0.1%  
テレビ受信                 1           1 0.1%  
窓サッシ                 1           1 0.1%  
分電盤・電力                   2     1   3 0.5%  
外壁塗材料                     1       1 0.1%  
ガラス 1 1 0.1%
小計 6 6 9 3 9 7 7 6 5 8 7 8 5 7 93 13.3%  
適正化 マンションの管理の適正化指針 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 14 2.0%  
マンション管理適正化法 4 4 4 4 4 4 3 4 4 5 4 4 4 4 56 8.0% 5位
違反行為に対する監督処分の基準             1         0     1 0.1%  
小計 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6 5 5 5 5 71 10.1%  
                                     
合計 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 700 100%  
合格最低 38 33 35 37 36 33 33 34 34 36 35 37 32 35 35    
合格率 58.5% 29.4% 20.9% 19.2% 22.2% 20.1% 22.3% 20.3% 20.5% 20.1% 20.7% 21.9% 22.5% 21.0% 28.1%    

*平成13年から平成26年までの管理業務主任者試験の出題分野をまとめてグラフにすると以下のようになる。


◎平成26年の管理業務主任者試験問題分析

*全体の感想

 ◎個数問題と組み合わせ問題は少しは減った?!
   平成25年の管理業務主任者試験では、個数問題と組み合わせ問題の合計が何と、15問もあり、余りにも不適切な出題方法だと、糾弾したが、平成26年では、少しだけ出題方法を改めた。
   しかし、未だに、個数問題と組み合わせ問題の合計は、13問とまだまだ多い。
  出題元の、一般社団法人 マンション管理業協会 はさらに反省して、この解答に精度が落ちる個数問題と組み合わせ問題を少なくすべきだ。

 合格最低基準は、50問中35問以上で、これは、合格範囲を上位の20%としている結果だ。

 全体の感想としては、それほど難しくはなかった。
 「問17」の不燃性能や、「問19」の加熱効率、また、「問21」のコールド・ドラフトなど新しい箇所からの出題もあるが、他の選択肢から消去していけば、答えられる。
 珍問・奇問もなく、また、昨年のように所定の2時間以内に解答が難しいということもなく、2時間以内に解答を終え、確認もできた。

 ◎また、また、また出題ミスがあった。
  出題元の、一般社団法人 マンション管理業協会 は、まったく公認の試験出題機関として機能していない!
  平成24年には2問の出題ミスを侵し、昨平成25年も出題ミスがあり、(参考;下の平成25年の管理業務主任者試験問題分析)、また、また、また「問38」で、本来正解肢は1つしかないところを、2つの正解を認める出題をしてしまった。

 私が糾弾するのは、出題ミスを侵しても、その謝りの文章です。

 参考: *問38については、選択肢3および選択肢4がともに、過料に処せられない可能性がありうることから、いずれも正解とすることといたしました。正解が2つ生じたことを深くお詫び申し上げますとともに、今後、このようなことがないように努めて参ります。
     *合否、試験問題および正解の根拠等に関するお問い合わせにはお答えできません。


 皆さん、この本当に、責任をとっているのか、とりあえず頭をさげれば、後はもう知らないというような、文章に納得できますか。
 この、思い上がった出題元の、一般社団法人 マンション管理業協会 はもう出題機関ととしては、適切ではありません。
 皆さん、この管理業務主任者試験の監督官庁である国土交通省に抗議のメールを出してください。

 この傲慢な態度をとり続ける、一般社団法人 マンション管理業協会 には自浄作用がありませんから、早急に出題機関の認定を取り下げさせるべき存在です。

 さて、その一般社団法人 マンション管理業協会に対する怒りは、怒りとして、出題傾向の分析を続けましょう。

 *民法・区分所有法
  民法・区分所有法絡みの出題は、昨年は11問と例年よりかなり少ない出題数でしたが、また平成26年は、15問とほぼ例年の出題数でした。
  「問1」から、登場人物が多くて解答に時間がかかります。
  このような、面倒な出題は、解答せず、すぐに読み飛ばして、次の問題に移ってください。解答時間は2時間と限られていますから、とにかく解答できる問題から取り掛かることは受験のテクニックとして常識です。
 
  組み合わせ問題もありますが、基本的な出題でした。
  「問39」の判例では、景観権などという新しい出題もあります。
  マンション関係の新しい判例にも眼を通しておいてください。

 *住宅関係法
  
瑕疵担保責任(問40)はもう常識です。
  宅地建物取引業法(問45)は、少し難しい。
  このあたりは、宅地建物取引主任者の試験から流れてきた人には、優位だったようです。

 *都市計画法・建築基準法
  
もう、管理業務主任者試験では、マンション管理士試験では、必須の都市計画法からの出題は外したと考えていいでしょう。
  その代わりに、建築士法(問23)なんてものから出ていますが。

 *設備関係法
   
この範疇からは、防災の1問だけ(問20)とさみしい。

 *管理規約・委託契約
   
管理規約関係が、7問、 管理委託契約からが、3問出ました。
   それほど、難しくはありませんでした。

 *会計
  
仕訳が2問、消費税が1問出ました。
  仕訳の「積立保険金(問15)」は、マンション管理士試験でも出たが、大体、マンションの会計には明確な基準がないのに、もう仕訳からの出題は止めるべきだ。

 *修繕・維持
  これも、例年に近い、6問が出た。
  この分野は、熱の加熱効率(問19)や、コールド・ドラフト(問21)、また、排水管の自走(問26)など新しい用語もでますが、他の選択肢は、過去問題から出ていますから、消去法で正解にたどり着くことはできたと思える。
  
 *適正化法
   例年のように、5問出ました。
   その内の1問は、指針からも例年のとうりです。
   マンション管理士試験に受かっている人は免除されますが、管理業務主任者試験を受験される方は、ここは、5問とも正解にしてください。   


◎平成25年の管理業務主任者試験問題分析

*全体の感想
 
 ◎個数問題と組合せ問題が多すぎる!
 平成25年の管理業務主任者試験問題の作成官が実に悪乗りしている。
 個数問題が昨年(平成24年)は、8問だったが、平成25年では、個数問題が12問、これに近い組合せ問題が3問と合計でなんと15問もでている。
 これでは、正解にたどり着くには、4肢からの選択といいながら、精度が落ちる。

 また、問題文が長くて、設問の前半と後半での正誤をきく問題も多くて、読んでいくだけでも時間がかかる。

 私も受験生と同じ条件で、試験問題をやっているが、なんと制限時間の2時間がかかってしまった。
 例年の問題なら、大体、1時間30分から、40分程度で終わるのにである。

 そこで、平成25年の管理業務主任者試験の合格点は、31点前後 ではと感じた。

 実際、合格発表をみると、 50問中 32問以上 (合格率22.5%) という、平成13年にこの管理業務主任者試験が始まって以来の難しい結果になった。

 この出題方法は、早急に改めるべきだ。

 ◎また、また出題ミスがあった。
 平成24年でも出題ミスが2問あったが、平成25年でも「問30」で出題ミスがあった。(下の平成24年の分析参照)

 本当に、この出題元の 一般社団法人 マンション管理業協会 の体制のゆるさは厳しく糾弾されるべきものだ。

 参考:一般社団法人 マンション管理業協会 の文章
 *問30のエについては、適切とも不適切ともとれる余地があるため、1および2のいずれも正解とすることといたしました。受験生の方々にご迷惑をおかけしたことをお詫び申し上げますとともに、再発防止に努めてまいります。
 *合否、試験問題および正解の根拠等に関するお問い合わせには一切応じられません。


 こんな、毎度、毎度、どこかの役所みたいなお詫びの文章に納得している人がいるのでしょうか。
 また、”*合否、試験問題および正解の根拠等に関するお問い合わせには一切応じられません。” という態度も上から目線の発想で傲慢さを感じます。
 受験料をとって、国家資格の管理業務主任者試験を請け負っている以上、試験は国民に開かれた物であるべきで、全問題の正誤の根拠は、広く公開して、曖昧な点や不適切な箇所を、多くの識者の議論の対象にすべきです。

 一般社団法人 マンション管理業協会は早急にその傲慢な態度を改め、情報公開をしなければいけない存在です。

 
 *民法・区分所有法
   平成23年の16問、平成24年の17問の出題数と比べると、平成25年は11問と少なかった。
   「問3」の「期限前の弁済」は目新しい。
   「問5」の「瑕疵担保責任」、「問10」の「時効」などは、過去からお馴染み。
   「団地」の「問31」は、全部条件が異なっていて、理解するのに時間がかかる。

 *住宅関係法
   宅地建物取引業法と瑕疵担保責任も、過去からの延長である。
   時々、個人情報保護法もでるが、内容としては、易しい。

 *都市計画法・建築基準法
  
相変わらず、マンション管理士試験で出ている都市計画法からは、管理業務主任者試験では出題が、過去からでていない。
  「問20」の選択肢4の「酸素の含有率 おおむね 15.0%以上」まで(正解は 20.5%)を出題するとは、適切ではない。
  でも「問26」のように、定期調査の項目で新しいものも取り入れる出題はいい。

 *設備関係法
   平成24年と同様に、消防法からは、単独で出ているが、警備業法や住生活、自動車の保管など、まとめて1問を出す出題はもう止めるべきだ。
   ただ、単に決められた法律からもチャンと出題していますという、責任逃れの態度が見え見えの出題だ。
   他の重要な問題に関する設問を作って欲しい。

 *管理規約・委託契約
 
  管理規約からは区分所有法も絡めて、11問、委託契約からは、5問と合計で16問もでている。
   例年、管理業務主任者試験では、重要な箇所だ。
   設問の内容としては、難しくはないが、多くが個数問題になっていて、正解を出すには、時間がかかる。
  「問13」の選択肢イの”駐車場使用料を、修繕積立金としても積み立てることも可能である”は、微妙な設問ではあるが。

 *会計
 
 例年のように、仕訳が2問出た。
  ここも、条件が入り組んでいて時間がかかる。
  税法からは、出題がなかった。

 *修繕・維持
  例年に近い、5問が出た。
  排水、換気、遮音など多くは、過去問題の延長線上にあったが、「問25」のコンクリートの”品質基準強度”まで出題とは、もう不適切を超えている出題だった。
  一体、どこから根拠を持ってくるのか疑問だ。

*適正化法
  
例年のように、指針から1問、適正化法から4問出た。
  内容としては、難しくないが、ここでも、個数問題、組み合わせ問題で時間がかかる。
  本当に、平成25年の問題作成者の異常さを認識した。

◎平成24年の管理業務主任者試験問題分析

*全体の感想
 
全体の感想としては、過去問題をやっていれば、合格点の37点は取れた気がする。
 例年と比べると、設問に不適切な点は相変わらずあるが、少しばかり易しかったようだ。

 ◎組み合わせ問題が多い!
  
昨年と同様に、個数を聞く問題が8問もある。この個数問題は、正解率が低くなるので、出題方法としては、適切ではない!

 ◎相変わらず、設備・建築では新しいものが出た。
  
「問23」のタイルの幅まで出るとは、管理業務主任者は、左官屋さんではない。

 ◎出題ミスがあるのに、訂正しない!
 
 「問6」の「請負も委任も、いずれも諾成の双務契約である」は、出題ミスだ。
  委任は有償と無償で双務契約と片務契約に分けないといけない。
  出題元の 社団法人 高層住宅管理業協会 は無視しているが、この態度は、許されない!

  ★2013年 3月追記:合格者 追加
   私が指摘したことを受け、出題元の社団法人高層住宅管理業協会が、2013年 2月15日付けで、「問6」 と 「問29」 という、なんと2問の出題ミスを認めた。
  そして、以下のような、お詫びの文を載せた。

  「平成24年度管理業務主任者試験問題の正解については、平成25年1月18日、当協会ホームページに掲載したところでありますが、その後、設問を精査した結果、【問6】の正解肢「肢3」に加え「肢1」及び【問29】の正解肢「肢2」に加え「肢3」を正解肢として取扱うことといたしました。」

  このような文章だけで謝ったと思っている、出題元の社団法人高層住宅管理業協会の態度は、本当に天下り先の意識が抜けない機関だ。

  この2問の出題ミスにより、合格者数は、元は、3,811人 が プラス 443人 となり、 合格率も 19.6% から 21.9% と変更になった。

 *民法・区分所有法
  
例年のように、17問出た。時効・相続などで過去問題をやっていれば、そんなに、受験生は苦労はしなかったと思われる。
  区分所有法では過去問題の分析で、平成13年から出ていなかった条文から出ている。
  また、「問39」のように、平成24年1月17日の最高裁判所の判例などもでるから、受験生は、新しい情報にも気を配ること。

 *住宅関係法
  
マンション管理士試験と異なり、管理業務主任者試験では瑕疵担保責任とアフターサービスからの出題は、もう定番。

 *都市計画法・建築基準法
  
マンション管理士試験では出ている都市計画法からは、管理業務主任者試験では出題がない。
  
建築基準法からの「問21」の要求耐火時間の出題は新しい。

 *設備関係法
  
消防法は単独で出題されたが、警備業法や自動車の保管などは、その他の法令としてまとめて1問の中の選択肢として出ている。
  まとめて出題する程度なら、もう試験のための問題造りをやめて、違う分野に振り替えて出題すればいい。

 *管理規約・委託契約
  
合計で9問出た。標準管理規約は議決権などが平成23年7月に改正があったので、その個所から出ると、予想したが、その通りだった。
  でも、「問29」の議決権の行使は、明確な基準がないのに、よく出題する。この、不適切な出題者は、他の出題委員たちとよく話し合っていないのではないか。

 *会計
  
税法が1問、仕訳が2問とそれほど、難問ではなかった。

 *修繕・維持
  
合計8問が出たが、相変わらず、過去問題では出題がないものが出る。
  「問23」のタイルの幅だ。
  今年(平成24年)の解説においては、このあたりの出題ソースは、「マンションの維持・修繕技術 ハンドブック」と分かったので、これを見て解説が早くできた。
 
 *適正化法
  
例年のように、指針から1問、適正化法から4問と、ここは、もう過去問題をやっていれば、5問正解は欲しい。


◎平成23年の管理業務主任者試験

*全体の感想

 ◎平成22年でも述べたが、管理業務主任者試験とマンション管理士試験での出題の分野が異なって来ている。
  民法にしても「問2」の盗難や、「問6」での相隣関係、「問43」の消費者契約法からの出題、建物の耐震改修の促進に関する法律からの「問21」、また外壁塗材からの出題など、管理業務主任者試験としての独自の分野からの出題が目立ち、マンション管理士と管理業務主任者試験をダブル受験して、マンション管理士の方は受かっても、管理業務主任者の方は落ちる人がかなりでているようだ。

  新しい分野からの出題が多かったため、平成23年の管理業務主任者試験としては、全体的に難しく、例年より、合格点は2点ほど下がり、33点や34点もあるかと予想していたが、合格点35であったのは、受験生の全体としてのレベルが上がっているということか。

  個数問題が相変わらず出る。
  あちらこちらで、合計8問出ている。この個数問題は、判断に時間がかかるため、本当に適切な出題方法でないことは、平成22年でも指摘したとおりです。

  平成23年3月11日に発生した、「東北地方太平洋沖地震」の影響は、マンション管理士試験程出題されていない。

  「問39」では、恒例の判例を主題にした出題があるが、これは、長文の上、平成9年の判決で、現在の区分所有法の意図からかなり外れた出題で、まったく不適切だった。
  そして「委任状」の「問36」。マンションの総会(集会)での、明確なルールがないのに、マンション管理士試験でも、管理業務主任者試験でも、適切でないと批難されても出題があるが、これも、出題元としては、この箇所の問題化は反省すべきである。

 *民法・区分所有法
   民法・区分所有法からは、全体で16問出た。
   民法は全体の感想でも述べたが、「盗難」や「相隣関係」、「問11」の保証委託契約など、新しい分野からの出題がかなりあり、過去問題だけで編集されているテキストでは、まったく対応ができなかったと思われる。

   私が常に注意しているように、出題は過去問題からでるのではなく、条文から出題されることを基本に、常に「六法全書」を持ち歩き、条文に接していれば、少しは、得点ができるが、過去問題しかやっていない人には難しかったようだ。
   区分所有法からは、特に難しさは、感じられない。

 *住宅関係法
   建築物の耐震改修の促進に関する法律や消費者契約法など、ここらも、マンション管理士試験では、出題がない法律からの出題があるので、注意が必要だ。

   瑕疵担保責任とアフターサービス、また宅地建物取引業法との出題は、いままでの傾向と同じで難しくはなかった。

   不動産登記法の「問45」選択肢4は、難しい。

 *都市計画法・建築基準法
   都市計画法はマンション管理士試験と違って、過去出題がないが、建築基準法からの、「問22」や「問25」は、新しい条文からの出題で、難しい。

 *設備関係法
   平成23年は、消防法や水道法からの出題がなかった。

 *管理規約・委託契約
   この分野からは、10問と例年のような出題数だった。
   管理委託契約書の分別管理「問13」は、少し難しかったが、他は、通常の勉強で切り抜けられる。

 *会計
   仕訳の2問は、発生主義を抑えていれば、例年程度の出題。
   消費税も過去問題から答えられる。

 *修繕・維持
   長期修繕やコンクリートの劣化などは、過去問題をやっていればできるが、毎年この分野から新しいものがでる。
   今年は、「問24」の「外壁の塗材」だ。これには参った。
   出題の根拠が、出題元の「社団法人 高層住宅管理業協会 編」 の「マンション 維持修繕技術 ハンドブック」からとは、随分と探すのに時間がかかり、骨が折れた。

   一般的な情報を超えた、特定の書籍からの出題とは、管理業務主任者の試験だけでなく、実に適切でないことを、指摘したい。

 *適正化法
   ここからは、もう5問出るのは決まり。
   そして、指針からの1問も決まり。
   試験問題の終わりの方で、個数問題を出されると、最初から順番で、試験問題を解いてくると時間がかかるので、受験生は、時間の配分に注意のこと。
   ぜひとも、5問全問正解で終わりたいところだが、「問47」の選択肢2のような引っかけや、「問49」の3年などを正確に覚えていないと、2問は間違える。


◎平成22年の管理業務主任者試験
 *全体の感想
   
●問題全体の感想としては、新しい分野からの出題はあるものの、そこは多くの受験生もできないと割り切ると、昨年よりは、少し易しい内容だ。
    初めて受験する人よりも、再、再々受験生が多い現状から、合格率は、20%としているようで、平成21年の合格点34点より、平成22年は36点と、2点も上がった。
    何度も指摘しているが、35点,36点など、合格のボーダー・ラインには多くの人がいるようで、完全に合格を目指すなら、40点以上得点できる勉強方法が必要ですよ。

   ●平成21年に続いて、また、また、何個あるかときく、個数問題が13問もある。平成21年の個数問題は、8問だったから、5問も増加したわけで、これでは、正解率がドンドン低下していく。
    個数問題で正解を出すには、4つの選択肢から選ぶ確率 1/4=25% よりも全選択肢を検討し、また組み合わせが必要となるので、回答までの時間もかかるし、正解率も下がる訳です。これは、資格試験として過去との継続性から逸脱する試験方法であり、適切な試験方法ではありません。
   
   
●マンション管理士試験と管理業務主任者試験での違いが、かなり出てきています。
     マンションでの設備関係で、過去問では出題されていない新しい傾向が、「問19」の建築士から始まり、地震、太陽電池、排水管の洗浄など、5問あります。
     ここらは、普通のテキストでは、解答ができない箇所で、以前から私が言っています、雑学的な知識が必要とされる部分ですので、図書館なり、建築や設備の専門書を読んでおく必要性があります。
     ただし、ここまで、管理業務主任者が知っておく必要があるかという、出題の適正については、多いに不適正だと指摘しますが。

 *法令
   
民法と区分所有法を勉強することが受験に当って、最低必要なことは、マンション管理士試験と同様です。
   ただし、マンションの建替えの円滑化法からの出題が最近ないのですが、これから、老朽化に伴い、建替えが中心になることを考えると、今後は出題される箇所でしょう。
   瑕疵担保とアフターサービスは、もう古典的な出題でした。
   個人情報の保護と管理業者の関係は、これからも裁判で争われる箇所ですから、注意が必要です。
   消防法も確認はしておいてください。

   マンション管理士試験と違って、都市計画法からは出題がありませんが、建築基準法は基本的な箇所がでています。

 *管理規約・業務委託契約
  
管理業務主任者にとって、管理規約と業務委託契約は中心ですから、ここは、全文を記憶しておくことは、必要なことです。

 *会計・税務
   
例年のとおりでの出題で、過去問題をやっていれば、易しい。

 *修繕・維持など
   
ここが、過去問からの部分と常に新しい分野からの出題がある部分です。
   例えば、「問20」の耐震クラスのS、A、Bなどは、知るわけないって出題でした。
   また、「問21」の「中性線欠相保護機能」など、出題者が、他の受験生との差をつけるために、強引にひねっている部分で、ここまで、管理業務主任者として知っていなくてもいいと思われ、まったく不適正な出題でした。
  でも、合格のためには、雑学として、どこかで読んでいないといけないわけです。
 
 *適正化法
  
ここが、マンション管理士試験でも説明しましたように、平成22年のマンション管理士・管理業務主任者試験での特徴です。
  例年の試験では、試験の出題範囲として、その年の4月1日施行までの法令から出題されるのが、平成22年では、その範囲が5月1日施行に変更されたのです。
  これにより、管理業者の財産と管理組合の財産を分別する方式を規定した、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第87条関係が出題の範囲になり、「問13」と、「問47」「問48」で出題されましたが、これは、私が、ブログで何度も注意していたので、私のブログを読んでいた受験生は問題なく正解ができたと思います。
  しかし、適正化法は、マンション管理士か管理業務主任者試験で合格している受験生には免除される法律で、通常「問46」から「問50」で出題され、回答のマーク・シートでもマンション管理士か管理業務主任者試験で合格の場合には、採点の対象から除外されるのですが、「問13」で出題されると、免除に該当しないため、出題箇所としては、不適切な出題でした。


◎平成21年の管理業務主任者試験
 *全体の感想
   
いくつと聞く、個数問題が何と8問もある。これは、各選択肢に対して正確にマル・バツが分からないと、正しく答えられない。問題全体の難易度を上げたようだ。しかし、合格点は、34点で合格率20.5%と前年とほぼ同じ水準だった。
   受験生のレベルが向上しているのか。
   平成20年でも指摘したが、この管理業務主任者試験も9年を過ぎ、今まではマンション管理士試験との、相互に出題がある「いったり・きたり」の関係であったが、マンション管理士試験とは、一線を画す、「住み分け」がかなり意識されてきている。

  ●法令
  
 民法や区分所有法だけでなく、改正のあった法人関係も出ているが、組み合わさって出題が多い。
   マンションの建替の円滑化法からは、平成20年に続いて、出題がない。
   宅地建物取引業法、借地借家法は連続して出題がある。

  ●アフターサービスと瑕疵担保
    
この出題は、もう恒例だ。
  ●浄化槽もよく出る。
  ●管理規約と委託契約書も過去レベル。
  ●会計はマンション管理士試験の珍問・愚問と違って、素直な出題。
  ●税法は昨年は出ていなかったが、復活した。
  ●設備は、過去問題をやっていると、多くは答えられる。
    
設備の部分は、マンション管理士試験でもでているので、ここは、管理業務主任者試験の過去問題だけでなく、マンション管理士試験の過去問題もやっておくこと。
  ●マンション管理適正化法は、5問だけど1問はいつも難しい。


*平成20年の管理業務主任者試験の概要

 ●全体の感想
 ・出題作成者が以前と代わったようで、出題のレベルが低くなった。
  これは、出題が易しいとの意味ではなく、法律的や専門的にみると、出し方が良くないってことです。
 ・マンション管理士試験と住み分けをしてきた。
  この管理業務主任者試験が始まった当初は、出題の範囲はマンション管理士と管理業務主任者試験でも同じような範疇から、似たような問題で出ていたが、最近は、別の捉え方で出題がある。
  これは、マンション管理士試験に受かっても、管理業務主任者試験には受からない可能性があるってことです。
 ・過去問題からの出題が目立つ。
  マンション管理士試験・管理業務主任者試験も平成13年から開始され、そろそろ出題の種が無くなったことと、上で述べたように出題者が代わったために今までと同一のレベルを維持するためのやり方のようです。
 ・問38の「一般的に規約共用部分にできる」は笑ってしまった。
  専門知識を問われている筈の国家資格の試験で「一般的」とは、出題者のレベルの低さに驚きだった。

 *細かくみると
 ・過去の出題にはあった、区分所有法での団地関係、建替え円滑化法、被災マンション法、品確法、不動産登記法そして、税金などが出ていない。
 ・民法の不可分債務や同時死亡は目新しい。
 ・標準管理規約などは、何度もでたものが多い。
 ・建築基準法の避難での歩行距離、積載荷重は、難しい。
  建築基準法で落とした人は多いかも。でもできない問題は、他の多くの人にとっても難問です。
 ・給湯は難しい。
 ・耐震の Is 値も新しい出題。
 ・劣化関係は超易しい。
 ・適正化関係の5問はとりたいところだけど、1問はミスする可能性がある。


*平成19年度 分析   
  ・全体として、組合せの出題が多くなった。これは、正解率が下がる。   
  ・民法は、先取特権などは、難しいか。   
  ・契約の類型は、すこし捻って出された。   
  ・平成18年には、出なかった「建替え円滑化法」からまた出題された。  
  ・「被災区分所有法」からは、初めて。   
  ・滞納関係は、毎年出ている。   
  ・会計は、丁寧に読まないと、3月の仕訳に対して、5月分が入っていて、間違えた人も多いかも。   
  ・建築基準法の、延べ面積は難問。   
  ・設備のスプリンクラーは、細かすぎる。   
  ・駐車場設備で、屋根の有無は難問。   
  ・管理規約はすこし難問か。   
  ・マンションの建替えと被災区分所有建物の再建は、すこし難しい。   
  ・アフターサービスと瑕疵担保責任は、基本。   
  ・借地借家法は、新しく定期建物賃貸借がでた。   
  ・適正化法では、新しく「処分基準」がでたが、これは知らない人が多かった。


*平成13年から平成18年を分析

*平成13年から平成18年までは、私もあまり、「目指せ! マンション管理士・管理業務主任者」というホームページの作成に精をだしていないので、まとめて分析をする。

過去6年間の傾向としては、当然のことながら、単独での区分所有法が全体の約19%を占めていて、1位であるが、民法と区分所有法とを組み合わせた、複合問題もかなり増えている。   
単独での民法も、2、3問はでている。   
傾向としては、他の不動産登記法などとの複合問題が増加していくようだ。
  
 ・不動産登記法は単独での出題がなくなって、複合問題になっている。   
 ・宅地建物取引業法
は平成14年から、出題されていない。   
 ・都市計画法
は1問、建築基準法は2問とこれは毎年出題されているので、必ず押さえておくこと。   
 ・水道法
消防法も出題傾向は高い。一度は眼をとおしておく法律だ。   
 ・管理規約
は、内容としても比較分かりやすいので、勉強は楽だろう。   コメントまで読んでおくこと。   
 ・会計(仕訳)も、2問でているので、発生主義での未収金など、今後も実務でも重要視される項目だ。   しかし、勘定科目の設定などで解説書も説明が充分でないの勉強がしづらい。   
 ・修繕や維持、設備
は劣化を中心に幅広く勉強が必要だけど、適当な参考書がない。   
  コンクリート関係、建材関係を建築の参考書を基本に勉強するといい。   それでも、カバーできない出題もあるが、じっくりと問題を読めば、おかしな記述はわかることも多い。   
 ・マンションの管理の適正化指針
からは、毎年1問、マンション管理適正化法からは、毎年4問、出題されていたが、最近は「指針」の方は出題の種が切れたようで、「適正化法」から5問になっている。    この5問は、管理業務主任者試験との関係で決まりである。   ここは、難しくないので、5問満点は取りたい分野である。   

  ・民法は、基本の類型が良く出ている。   
  ・委任、請負契約が、管理委託契約の基本であること。   
  ・マンションの建替の円滑化法も出題範囲として、定例化したようだ。    
  ・マンション管理士の方では、なくなった宅地建物取引業法が、管理業務主任者では必ず出題されている。   
  ・瑕疵担保責任は、マンション管理士ともに、民法・宅地建物取引業法・品質確認法さらにアフターサービスも絡めてでている。   
  ・消費者契約法エネルギーの使用の合理化に関する法律など、新しい分野からの出題が好きな委員がいるようだ。   
  ・都市計画法からは、全然出題がない。   
  ・標準管理規約管理委託契約は、必須項目。全項目暗記ぐらいが必要。   
  ・適正化法は、5問はできて当然の内容。



最終更新日:
2015年 2月18日:平成25年の分析を入れた。
2014年10月13日:文章を見直した。
2014年 2月11日: 平成25年のデータを入れた。
2013年 3月 28日:管理業務主任者試験での、2問出題ミスでの、合格者変更等を入れた。
2013年 2月 1日:平成24年の分析入れた。
2012年 1月28日:平成23年の分析入。
2011年 1月22日
2011年 1月19日
2011年 1月17日
2010年 1月24日

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